Résolu ! Quels sont les différents types de prêts pour un logement ?

Bonjour, mon ami, bonjour encore ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de Résolu ! Quels sont les différents types de prêts pour l’achat d’une maison ? J’espère que ce blog pourra vous aider.

Il existe plusieurs solutions financières pour devenir propriétaire. Découvrez les meilleures options pour votre situation.

Q: J’économise depuis un certain temps en vue d’acheter ma première maison et j’ai récemment commencé à examiner les options hypothécaires. Il y a tellement de produits, d’acronymes et de termes, qu’il est difficile de s’y retrouver. Quels sont les différents types de prêts immobiliers que je peux choisir et lequel me convient le mieux ?

UN: Si vous êtes nouveau sur le marché de l’achat immobilier, le domaine des prêts hypothécaires peut vous sembler très complexe, mais avec un peu de lecture et de recherche, vous parlerez la langue des prêts immobiliers plus tôt que vous ne le pensez. Le terme « prêt hypothécaire » suggère qu’il existe un produit de prêt unique que tout le monde obtient lorsqu’il achète une maison, mais il existe en fait de nombreux types de prêts pour l’achat d’une maison. En fonction de votre situation financière et du type de logement que vous allez acheter, il se peut que vous ayez à comparer un ou plusieurs produits avant de trouver le prêt qui convient à votre situation. Décortiquer les différents produits peut donner l’impression de lire une autre langue, mais vous serez bientôt capable de faire la différence entre FHA et USDA et FICO comme un pro, afin de choisir le meilleur type de prêt hypothécaire pour vous.

Il existe deux types de prêts conventionnels (également appelés prêts hypothécaires conventionnels). Le prêt conventionnel est idéal pour les acheteurs financièrement stables qui disposent d’un acompte d’au moins 3 %. 

Les prêts conventionnels sont ceux auxquels la plupart des gens pensent lorsqu’ils envisagent de contracter un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison. Il s’agit de prêts immobiliers de base dans lesquels l’emprunteur verse un pourcentage du prix de la maison comme acompte et emprunte le reste auprès d’un prêteur, avec un plan d’amortissement prévu pour rembourser le solde et les intérêts sur 15, 20 ou 30 ans (certains prêteurs peuvent proposer des conditions plus souples). La distinction la plus importante entre les prêts conventionnels et les autres prêts hypothécaires est que les prêts conventionnels ne sont pas garantis ou assurés par le gouvernement fédéral, et qu’ils comportent donc un peu plus de risques pour le prêteur. Bien qu’en général ils coûtent un peu moins cher à long terme que les autres prêts, vous devez avoir une situation financière solide pour pouvoir en bénéficier et vous devrez peut-être ajouter le coût de l’assurance hypothécaire privée (PMI) jusqu’à ce que vous atteigniez un certain seuil de remboursement. Les prêts conventionnels se répartissent en deux catégories : les prêts conformes et les prêts non conformes.

Un prêt immobilier conventionnel conforme répond à certaines normes fixées par l’Agence fédérale de financement du logement (Federal Housing Finance Agency). Cela signifie qu’une fois votre prêt établi, il pourra être acheté par Fannie Mae ou Freddie Mac, deux grands organismes de gestion de prêts qui offrent stabilité et sécurité sur le marché hypothécaire, plutôt que d’être vendu à diverses banques et autres prêteurs à travers le pays. Les prêts conformes peuvent être utilisés pour l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un bien d’investissement. Ils sont donc plus flexibles à cet égard que certains prêts assurés par le gouvernement fédéral, qui limitent ce que vous pouvez acheter. Le montant maximum que vous pouvez emprunter avec un prêt conforme est de $548.250, bien que dans certains comtés et États à coûts élevés ou dans le cas de logements collectifs, le maximum est de $822.375. Vous devrez verser un acompte d’au moins 3 % du coût de la propriété, ce qui est idéal pour les acheteurs dont la situation financière est solide mais qui ne disposent pas d’un capital important, mais vous devrez peut-être payer la PMI chaque mois jusqu’à ce que vous ayez remboursé 20 % de la valeur de la maison. Une fois que vous avez atteint 20 %, vous pouvez demander l’annulation de la PMI si votre prêt est en règle. Même avec la PMI, le coût total de l’achat d’un logement peut être moins élevé avec un prêt conforme qu’avec d’autres types de prêts hypothécaires ; le fait de savoir que le prêt peut être acquis par Fannie Mae ou Freddie Mac offre une certaine garantie au prêteur, ce qui peut se traduire par des taux d’intérêt plus bas. Les prêts conformes sont stables et relativement peu coûteux. Ils constituent la meilleure option pour les emprunteurs dont la situation financière est solide et stable et dont les ratios de crédit et d’endettement sont excellents. Vous devrez être prêt à tout documenter : vos antécédents professionnels, vos rapports et scores de crédit, vos revenus et autres actifs, et à fournir toute autre vérification demandée par votre prêteur.

Les prêts non conformes ne sont pas soumis aux mêmes restrictions que les prêts conformes, car ils ne doivent pas répondre aux exigences de Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts non conformes peuvent être acquis pour des montants plus élevés que les prêts conformes et, dans certains cas, peuvent être disponibles (à des taux d’intérêt plus élevés et avec des acomptes plus importants) pour les emprunteurs dont le crédit n’est pas idéal.

Un prêt jumbo est idéal pour les acheteurs qui ont un peu plus de pouvoir d’achat. 

Les prêts Jumbo sont des prêts non conformes qui permettent aux emprunteurs de dépasser les limites des prêts conformes. Ces prêts sont plus courants dans les régions où les prix de l’immobilier sont plus élevés ou dans les régions où les maisons sont plus grandes et plus luxueuses, et donc plus chères. Ces prêts appartiennent à une catégorie à part et peuvent donc être proposés à des taux d’intérêt comparables à ceux des prêts classiques, à condition que les emprunteurs puissent satisfaire aux exigences des prêteurs, qui sont généralement plus strictes que pour les prêts plus modestes. Dans la plupart des cas, vous devez avoir un score FICO d’au moins 700 pour pouvoir prétendre à un prêt jumbo. Votre ratio d’endettement devra être faible et vous devrez vous attendre à verser un acompte supérieur à la moyenne, de l’ordre de 10 à 20 %. Ces prêts sont idéaux pour les acheteurs qui ont besoin d’emprunter des montants plus importants qu’un prêt conforme et qui disposent d’un excellent crédit et d’un faible ratio d’endettement.

Il existe des prêts assurés par le gouvernement qui peuvent aider un plus grand nombre de personnes à acheter une maison : Les prêts FHA, les prêts USDA et les prêts VA – mais les acheteurs doivent répondre à certains critères. 

Pendant de nombreuses années, l’accession à la propriété a été réservée aux personnes suffisamment riches pour épargner des acomptes substantiels tout en étant en mesure de payer un loyer. Avec l’augmentation des prix de l’immobilier, cette possibilité est devenue de moins en moins accessible à de nombreuses personnes. Bien que le gouvernement fédéral ne prête pas directement de l’argent pour l’achat d’un logement, il considère que l’accession à la propriété est un facteur de stabilité pour les communautés et les familles, et il a cherché à rendre le rêve de l’accession à la propriété accessible à un plus grand nombre de personnes. Il a donc développé et garanti plusieurs types de prêts immobiliers afin d’aider les acheteurs disposant de moins de liquidités pour le versement initial ou d’un crédit imparfait à accéder à un logement dans lequel ils pourront continuer à investir, plutôt que d’être pris au piège d’un cycle de location sans fin.

Les prêts FHA sont garantis par la Federal Housing Administration. Destinés à aider les acheteurs qualifiés qui n’ont pas réussi à épargner des acomptes importants ou ceux dont le crédit est moyen (mais pas excellent), les prêts FHA sont souvent considérés comme des produits de prêt pour l’achat d’une première maison parce qu’ils sont utiles pour ceux qui n’ont pas de maison existante à vendre. Les prêts FHA exigent un score FICO de 580, ce qui est inférieur aux 620 requis pour de nombreux autres programmes, si l’emprunteur peut offrir un acompte de 3,5 %. Pour les emprunteurs qui peuvent verser un acompte d’au moins 10 %, un score aussi bas que 500 peut être accepté. Un mot d’avertissement pour ceux qui disposent de moins de 10 % d’acompte : Les prêts FHA exigent un paiement supplémentaire chaque mois pour les prêts à faible mise de fonds qui est similaire à la PMI, mais il ne peut jamais être annulé et restera en place pendant toute la durée du prêt. Le seul moyen de supprimer ce paiement supplémentaire est de refinancer le prêt une fois que vous avez accumulé suffisamment de fonds propres.

Afin d’encourager les acheteurs à s’installer dans les zones rurales, le ministère de l’agriculture des États-Unis (USDA) soutient les prêts accordés aux acheteurs à revenus modérés ou faibles qui sont prêts à acheter des maisons dans des zones désignées qui sortent des sentiers battus. Ces prêts sont assortis de plafonds de revenus et peuvent être accordés sans aucun acompte pour les emprunteurs à faibles revenus. Pour les acheteurs qui ont la possibilité de déménager, les prêts USDA peuvent être une occasion exceptionnelle de prendre un nouveau départ dans une nouvelle maison dans un nouvel endroit, souvent pour ceux qui n’auraient pas les moyens d’être propriétaires.

De nombreux militaires en service actif ou vétérans ont renoncé à de nombreuses années de revenus pour servir les États-Unis. Les militaires en service actif peuvent être amenés à déménager fréquemment, ce qui rend difficile l’obtention d’un crédit stable et risque de laisser dans leur sillage une série d’hypothèques à court terme au fur et à mesure de leur déploiement. Afin d’alléger le fardeau financier que représente l’accession à la propriété pour ceux qui ont servi ou qui servent, le Département des Anciens Combattants des États-Unis offre aux militaires des prêts hypothécaires flexibles avec des taux d’intérêt bas, sans versement d’acompte et sans PMI. Les frais de clôture des prêts hypothécaires VA sont plafonnés afin de ne pas être trop élevés. Une petite commission de financement est prélevée sur les prêts hypothécaires VA afin de maintenir les coûts globaux du programme à un niveau bas, mais cette commission peut être intégrée au prêt hypothécaire, ce qui permet de maintenir les coûts initiaux de l’achat d’une maison à un niveau bas.

Ces programmes sont conçus pour aider un plus grand nombre de personnes à devenir propriétaires, et tous exigent que les emprunteurs démontrent qu’ils seront en mesure d’effectuer leurs paiements et qu’ils s’efforcent de bonne foi de le faire. Les programmes assurés par le gouvernement éliminent quelques obstacles susceptibles d’empêcher un plus grand nombre de familles de devenir propriétaires en bonne et due forme.

Un prêt hypothécaire à taux fixe permet de fixer vos mensualités. 

Tous les prêts hypothécaires sont assortis d’intérêts ; en fait, le coût total des intérêts peut être l’un des chiffres les plus étonnants figurant dans les documents de clôture du prêt hypothécaire, en particulier pour les acheteurs d’un premier logement. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont assortis d’un taux d’intérêt déterminé au moment de l’approbation du prêt et qui reste le même pendant toute la durée du prêt. Les taux fixes offrent stabilité et sécurité à l’emprunteur : la mensualité reste la même pendant les 15, 20 ou 30 années nécessaires au remboursement du prêt hypothécaire et, si les taux d’intérêt sont assez bas au moment de l’achat du logement, les prêts hypothécaires à taux fixe peuvent protéger l’acheteur contre les fluctuations du marché. En revanche, si les taux d’intérêt sont moyens ou élevés au moment de l’achat, les emprunteurs sont alors bloqués à ce taux plus élevé pendant des années et peuvent finir par payer beaucoup plus sur la durée du prêt.

Les prêts hypothécaires à taux variable dépendent du marché. 

Les prêts hypothécaires à taux variable offrent des taux d’intérêt fixes attrayants pendant les premières années du prêt, puis, à un moment prédéterminé, le taux passe à un taux d’intérêt flexible qui varie en fonction du marché des taux d’intérêt. Ces prêts hypothécaires peuvent rendre les premières années d’accession à la propriété beaucoup plus abordables que ceux qui sont assortis d’un taux fixe plus élevé. Des problèmes peuvent toutefois survenir à la fin de la période initiale : Si les taux d’intérêt sont particulièrement élevés, les mensualités du prêt hypothécaire peuvent soudainement devenir beaucoup plus importantes. Si l’emprunteur n’est pas en mesure de refinancer son prêt à ce moment-là, et que les paiements deviennent ingérables, il peut y avoir des défauts de paiement et le rêve d’accéder à la propriété peut devenir un cauchemar.

Pour les emprunteurs qui acceptent de prendre un peu de risque, les prêts hypothécaires à taux variable peuvent permettre de réaliser des économies substantielles sur les paiements d’intérêts pendant la durée du prêt. Les acheteurs qui prévoient de ne rester que quelques années dans leur logement peuvent également tirer un grand profit du faible taux fixe initial. Mais les risques sont réels : si vous prévoyez de profiter du faible taux initial pour ensuite vendre ou refinancer, mais que les prix de l’immobilier changent brusquement, vous risquez de ne pas pouvoir le faire et de vous retrouver avec des paiements que vous ne pouvez pas vous permettre.

Les prêts à taux zéro sont idéaux pour les acheteurs de logement dont les revenus augmentent. 

La plupart des paiements hypothécaires sont divisés en une partie qui est appliquée au capital du prêt et une partie qui est appliquée aux intérêts. Dans la plupart des hypothèques, la majeure partie des paiements anticipés est affectée aux intérêts, et une plus petite partie est affectée au capital, un solde qui se déplace progressivement vers le capital au cours de la période de remboursement du prêt. Cela évite au prêteur de perdre ses revenus sur le prêt. Destinés aux emprunteurs qui débutent leur carrière ou qui prévoient de progresser, les prêts à intérêt unique se caractérisent par des paiements exclusivement constitués d’intérêts pendant les 5 à 7 premières années de la période de remboursement, puis qui augmentent progressivement en ajoutant des paiements de capital en plus des intérêts. Vous devrez vous préparer à l’avance afin d’être prêt à faire face aux paiements plus importants lorsqu’ils commenceront à être effectués et vous préparer à l’idée que vous n’accumulerez pas de capital dans votre maison pendant les premières années. Cependant, les prêts à taux d’intérêt unique sont un excellent moyen de réduire ces premiers paiements et, si vous prévoyez de refinancer ou de vendre avant la fin des paiements à taux d’intérêt unique, ces prêts peuvent vous permettre d’économiser un montant substantiel.

Il existe des prêts pour des objectifs et des types de maisons spécifiques, et pas seulement pour l’achat d’une maison : les prêts pour les maisons mobiles, les prêts pour la rénovation et les prêts pour la construction d’une maison.

Les prêts immobiliers ne servent pas uniquement à l’achat d’une maison ; il y a d’autres occasions où vous pouvez avoir besoin d’emprunter. Vous avez peut-être trouvé une maison que vous aimez mais que vous devez rénover pour la rendre habitable, ou vous avez trouvé un terrain et voulez commencer à construire une maison en partant de zéro. Ou encore, vous préférez une maison mobile, que la plupart des prêts hypothécaires ordinaires ne couvriront probablement pas. Il existe des prêts pour chacune de ces situations, et bien d’autres encore.

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt au logement, une maison mobile ou préfabriquée doit remplir les conditions requises pour être considérée comme un bien immobilier. Pour obtenir cette classification, la maison mobile ou préfabriquée doit avoir une superficie d’au moins 400 pieds carrés et être montée sur des fondations permanentes. Elle doit également être imposable en tant que bien immobilier dans la juridiction où elle est située. Si la maison mobile ou préfabriquée que vous souhaitez acheter remplit ces conditions, certains prêteurs proposeront des prêts conformes pour l’achat de maisons mobiles ou préfabriquées, tandis que d’autres ne le feront pas. Les prêts FHA, VA et USDA peuvent être utilisés pour financer les maisons mobiles et préfabriquées qui répondent aux exigences immobilières. Les paramètres de ces prêts varient en fonction de l’âge et de l’état de la maison, car les maisons mobiles se déprécient avec le temps, alors que les maisons traditionnelles prennent de la valeur. D’autre part, si la maison mobile a des roues ou si le propriétaire paie des frais au département des véhicules à moteur, le bâtiment est classé comme un véhicule et ne peut pas être financé par les processus hypothécaires traditionnels. Il existe des produits FHA et des prêts personnels qui peuvent être disponibles pour financer des maisons mobiles en dehors des produits hypothécaires traditionnels.

Les prêts destinés à améliorer votre logement actuel se présentent sous plusieurs formes. Tout d’abord, vous pouvez utiliser les fonds propres que vous avez déjà accumulés dans votre maison comme garantie et prendre un prêt pour l’amélioration de votre maison. prêt sur valeur domiciliaire. Ces prêts sont parfois appelés prêts hypothécaires de second rang, car ils vous permettent essentiellement d’emprunter sur la partie de votre maison que vous avez payée tout en continuant à payer votre prêteur hypothécaire pour la partie que vous n’avez pas payée. Les prêts sur fonds propres peuvent être des moyens rentables et flexibles de financer la rénovation d’une maison que vous possédez déjà.

Prêts personnels sont également une option pour ce processus et, si votre crédit est bon, ils peuvent donner lieu à un financement plus rapide, car ils ne nécessiteront pas la recherche de titre et le processus d’évaluation qui sont souvent inclus dans un prêt sur valeur domiciliaire.

Si vous avez trouvé une maison que vous aimeriez acheter mais qui a besoin d’une sérieuse remise en état, il existe une option hypothécaire appelée prêt de remise en état ou de rénovation. Il en existe deux versions : l’une est proposée par la FHA et s’appelle un prêt 203k, et l’autre est proposée par Fannie Mae et fait partie de son programme HomeStyle. Chacune a des exigences et des niveaux de flexibilité légèrement différents. Ces prêts fonctionnent de la même manière qu’un prêt hypothécaire traditionnel, mais la valeur de la maison est basée sur la valeur de rénovation et non sur la valeur de marché de la maison telle qu’elle est. Cela permet aux acheteurs d’emprunter plus que la valeur actuelle de la maison pour financer les rénovations, l’objectif étant que la maison soit une garantie appropriée pour la valeur du prêt une fois la maison rénovée. Les prêteurs qui accordent des prêts 203k surveillent de près l’avancement des travaux de rénovation afin de protéger leur investissement, ce qui réduit leur risque global. Les prêts à la rénovation ne sont disponibles que pour les résidences principales.

Enfin, il existe des options pour ceux qui ont trouvé un terrain et veulent construire leur propre maison à partir de zéro. Les prêts à la construction sont des prêts à court terme qui peuvent être utilisés pour couvrir les matériaux, la main-d’œuvre et les permis de construire d’une résidence. Le coût de la propriété elle-même peut également être intégré dans ce type de prêt. Ces prêts sont généralement décaissés en plusieurs versements au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. Il existe trois types de prêts à la construction, et le bon choix dépend du budget et du calendrier du projet, ainsi que de l’évaluation des taux actuels. Le prêt construction-permanent est d’abord un prêt construction à taux révisable. Une fois la construction achevée, le prêt se transforme en un prêt hypothécaire traditionnel à taux fixe. Les prêts à la construction sont à court terme ; ils durent le temps de la construction à un taux ajustable et doivent être remboursés ou refinancés dès que la construction est terminée. Une troisième option est appelée prêt au propriétaire-constructeur. Si vous prévoyez d’être l’entrepreneur général de votre projet de construction de maison, vous pouvez contracter un prêt spécialement destiné à la construction, qui sera remboursé au fil du temps. Les prêts aux propriétaires-constructeurs sont difficiles à obtenir parce qu’ils sont considérés comme présentant un risque élevé, et l’emprunteur doit généralement être un entrepreneur général titulaire d’une licence professionnelle pour en obtenir un. La cote de crédit de tous les emprunteurs d’un prêt à la construction doit être exceptionnellement élevée – généralement supérieure ou égale à 720 – car le prêteur n’a rien à vendre pour récupérer sa perte si l’emprunteur est en défaut de paiement avant que le projet ne soit terminé.

L’évaluation de votre santé financière et de vos options hypothécaires peut vous aider à choisir le meilleur prêt pour l’achat d’un logement. 

Avec une telle variété d’options pour financer l’achat d’un logement, vous devez avoir une idée claire de votre situation en tant qu’emprunteur avant de commencer. Vérifiez votre cote de crédit et ratio dette/revenu. Décidez, en gros, du montant que vous pensez pouvoir consacrer chaque mois au remboursement du prêt hypothécaire (en gardant à l’esprit que les impôts et les primes d’assurance habitation feront partie de chaque versement hypothécaire). Évaluez le montant que vous pouvez offrir en guise d’acompte. Envisagez les programmes auxquels vous pourriez avoir accès pour réduire vos coûts globaux.

Ensuite, commencez à parler aux prêteurs. En ce qui concerne les taux et les conditions, posez des questions sur les nouveaux programmes ou sur les mesures incitatives que les prêteurs proposent à des personnes comme vous. Une fois que vous avez identifié les options les plus probables, demandez une pré-approbation : Les prêteurs vérifieront votre solvabilité et vos revenus, et vous remettront une lettre indiquant le montant que vous pouvez emprunter et le type de programme. Vous pourrez ensuite utiliser ces informations pour choisir le prêt le mieux adapté à votre situation. Cela représente-t-il plus de travail que de se rendre à la banque la plus proche ou de remplir la première demande de prêt hypothécaire trouvée en ligne ? Oui. Mais en comprenant les options qui s’offrent à vous et en ayant une conscience aiguë de votre situation financière, vous pouvez choisir un prêt qui vous permettra d’économiser des milliers et des milliers d’euros pendant la durée de votre accession à la propriété, et peut-être de découvrir que vous pouvez vous permettre d’acheter plus confortablement que vous ne le pensiez.