Prêt conventionnel ou FHA : quelle est la différence et lequel choisir ?

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de Prêt conventionnel vs. FHA : Quelle est la différence, et lequel devriez-vous choisir ? et j’espère que le blog peut vous aider.

Les acheteurs de maison qui souhaitent en savoir plus sur les exigences des prêts conventionnels par rapport aux prêts FHA voudront examiner leurs antécédents financiers et d'autres facteurs avant de déterminer le meilleur choix pour leurs besoins.

Au cours du processus d’achat d’un logement, les options hypothécaires peuvent être extrêmement déroutantes. Tout semble si simple : Se rendre à la banque ou faire une demande en ligne, obtenir une pré-approbation, rechercher un logement, puis conclure le contrat et emménager dans le nouveau logement. Ce qui apparaît clairement au début du processus, c’est qu’il existe plusieurs types de prêts hypothécaires. types de prêts pour l’achat d’une maisonIl existe également toute une série de programmes et de plans destinés à aider les acheteurs à accéder à la propriété. Certains d’entre eux peuvent être exclus parce qu’ils ne s’appliquent pas à la situation financière ou aux circonstances de l’acheteur. Prêt immobilier USDA n’est pas une option pour les acheteurs qui ne s’installent pas dans une zone rurale. Mais pour de nombreux acheteurs, les deux options les plus évidentes sont les prêts de la Federal Housing Administration (FHA) et les prêts conventionnels. À première vue, ces programmes de prêt se ressemblent beaucoup, mais les détails font une grande différence en ce qui concerne les conditions d’admissibilité et le montant que l’acheteur peut économiser ou devra dépenser. En comprenant les différences, il est plus facile pour les acheteurs de choisir le bon prêt en fonction de leur situation particulière.

Qu’est-ce qu’un prêt conventionnel ? La plupart des gens pensent à un prêt hypothécaire classique lorsqu’ils envisagent de contracter un prêt hypothécaire pour acheter une maison. Le logement est cher et, bien que le prêteur détienne la maison et la propriété en garantie en cas de défaillance de l’emprunteur, rien ne garantit que le prêteur ne perdra pas d’argent en cas de défaillance de l’emprunteur ; c’est beaucoup d’argent qui est en jeu. Par conséquent, les prêteurs préfèrent approuver les emprunteurs ayant d’excellents antécédents en matière de crédit, des acomptes solides et un ratio dette/revenu positif, car statistiquement, la probabilité de défaillance de ces emprunteurs est plus faible que pour les emprunteurs qui ne répondent pas à ces normes. En règle générale, la plupart des prêts conventionnels requièrent une cote de crédit de 620 ou plus pour être admissibles. L’acompte standard de 20 % recommandé pour l’achat d’une maison n’est en fait pas une condition d’obtention d’un prêt immobilier conventionnel. Toutefois, si les emprunteurs ne disposent pas d’un acompte de 20 %, ils devront payer une prime d’assurance hypothécaire privée (PMI) qui couvrira la différence en cas de défaut de paiement, ce qui rend le paiement mensuel total du prêt hypothécaire prohibitif pour de nombreux emprunteurs. Les taux des prêts conventionnels sont généralement un peu plus élevés que ceux des prêts garantis par le gouvernement, car le risque est assumé par le prêteur.

Les exigences en matière de crédit et d’acompte protègent les prêteurs. Le problème est que, par le passé, ces normes empêchaient les candidats à l’accession à la propriété de s’en prévaloir. De nombreuses personnes qui vivent au jour le jour le font parce que le loyer et l’assurance sont très chers, et comme elles continuent à consacrer de l’argent au loyer chaque mois, elles ne peuvent pas se permettre d’épargner suffisamment pour verser un acompte important. Ils peuvent accuser un retard d’un mois ou deux sur un paiement et ne pas être en mesure de surmonter l’impact sur leur cote de crédit. D’autres emprunteurs peuvent avoir connu des difficultés financières et avoir fortement entamé leur crédit. Même s’ils ont amélioré leur crédit, qu’ils gagnent suffisamment d’argent pour couvrir facilement un paiement hypothécaire et qu’ils ont un peu d’argent de côté, ils ne peuvent pas prétendre à un prêt traditionnel en raison de leurs antécédents de crédit. Le programme de prêt FHA a été conçu pour aider ces emprunteurs. Lorsqu’ils envisagent un prêt conventionnel par rapport à un prêt FHA, les emprunteurs peuvent déterminer le meilleur choix pour eux en tenant compte de quelques chiffres.

1. Les prêts FHA, qui sont garantis par la Federal Housing Administration, sont généralement assortis de conditions de qualification plus faciles à remplir, ce qui permet à un plus grand nombre de personnes d’accéder à la propriété.

Afin de comprendre les différences entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, il est important que les propriétaires se posent la question suivante : « Comment puis-je obtenir un prêt FHA ?Qu’est-ce qu’un prêt FHA ? » Les prêts FHA ont été mis au point par la Federal Housing Administration, qui s’est rendu compte que certaines des conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire classique étaient prohibitives pour de nombreux candidats à l’achat d’un logement, désignés par les prêteurs comme présentant un risque élevé. Ces emprunteurs peuvent avoir des antécédents de crédit douteux ou très limités, ou ils peuvent être dans une situation où leur loyer représente un pourcentage tellement important de leurs revenus qu’ils ne sont pas en mesure d’épargner suffisamment pour un acompte conventionnel. Traditionnellement, les prêteurs considéraient ces emprunteurs comme trop risqués, car sans un acompte important, ils n’avaient rien à perdre en cas de défaut de paiement. La FHA, reconnaissant qu’un grand nombre de ces emprunteurs étaient tout à fait capables de payer leur mensualité chaque mois (et qu’ils étaient en fait impatients de pouvoir le faire), a développé le programme de prêts FHA. Dans le cadre de ce programme, la FHA garantit les prêts proposés par les prêteurs. Les exigences de la FHA en matière de prêts comprennent des acomptes moins élevés, des exigences moins strictes en matière de solvabilité et plusieurs autres facilités qui rendent l’emprunt plus facile pour les acheteurs de maison qui espèrent, mais qui réduisent le risque pour les prêteurs en couvrant leurs pertes en cas de défaillance de l’emprunteur. Ce programme aide les personnes qui ne pourraient pas prétendre à un prêt traditionnel à sortir du cycle de la location et à accéder à la propriété plus rapidement qu’elles ne pourraient le faire autrement, ce qui contribue à stabiliser le marché du logement, à dynamiser l’économie et à aider les personnes qui veulent travailler dur et éprouver la fierté d’être propriétaires à réaliser leur rêve.

2. Le score minimum requis pour un prêt FHA est beaucoup plus bas que celui d’un prêt conventionnel.

L'un des principaux conseils pour l’obtention d’un prêt immobilier est d’avoir une bonne cote de crédit. La norme de crédit pour un prêt conventionnel est de 620 ou plus. Selon les exigences de la FHA en matière de pointage de crédit, des prêts peuvent être proposés à des emprunteurs dont le pointage est aussi bas que 500, mais il y a un hic. Plus la cote de crédit est basse, plus l’acompte requis est élevé. Ainsi, un emprunteur dont la cote de crédit se situe entre 500 et 579 devra verser un acompte de 10 % pour pouvoir prétendre à un prêt. Avec une cote de crédit de 580 ou plus, les emprunteurs FHA peuvent être en mesure de proposer un acompte aussi bas que 3,5 % du montant du prêt. Ces paramètres sont des minimums, mais les prêteurs sont autorisés, dans le cadre de ces lignes directrices, à fixer leurs propres normes. Certains prêteurs FHA n’accordent des prêts hypothécaires qu’aux emprunteurs ayant une cote de crédit de 580 ou plus. Les grands prêteurs et les banques nationales sont plus enclins à prendre un risque avec des emprunteurs dont le score est inférieur, même s’il s’agit d’emprunteurs qui ont une bonne solvabilité. l’achat d’une maison en dehors de l’État.

3. L’exigence d’un acompte est une autre différence majeure entre un prêt FHA et un prêt conventionnel.

De nombreux emprunteurs pensent qu’un acompte de 20 % est l’étalon-or de l’achat d’une maison – et d’une certaine manière, c’est le cas. Les emprunteurs qui peuvent verser 20 % du prix d’achat sont considérés comme des risques plus sûrs pour un prêteur, car ces 20 % sont libres et clairs si le prêteur doit saisir le bien. Cependant, un acompte de 20 % n’est pas nécessaire pour un prêt conventionnel. En fait, les emprunteurs d’un prêt traditionnel ayant une excellente cote de crédit peuvent verser un acompte nettement inférieur à 20 %. Pour couvrir la différence, les emprunteurs autorisés à verser un acompte inférieur à 20 % doivent souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI). Qu’est-ce qu’une assurance hypothécaire ? Il s’agit d’une police qui couvre les pertes du prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. L’emprunteur peut demander la suppression de l’assurance hypothécaire privée lorsqu’il atteint la barre des 20 % d’apport, mais d’ici là, ses mensualités risquent d’être beaucoup plus élevées que prévu et l’acheteur devra peut-être revoir à la baisse son budget d’achat.

Les emprunteurs FHA sont certainement invités à verser un acompte de 20 % s’ils le peuvent ; cela permet d’acquérir immédiatement des fonds propres, et pour les emprunteurs qui ont les liquidités nécessaires, c’est une excellente option. Mais le montant de l’acompte est, pour de nombreux emprunteurs par ailleurs qualifiés, le principal obstacle à l’accession à la propriété. Les anciennes dettes de crédit, les loyers élevés et les remboursements de prêts étudiants, sans parler des frais de traitement médical, font qu’il est difficile pour de nombreux acheteurs (ceux qui débutent et ceux qui sont plus âgés) de rassembler suffisamment d’économies pour s’approcher des 20 % d’acompte nécessaires sur un marché en pleine effervescence.

4. L’assurance hypothécaire, le ratio dette/revenu et les taux d’intérêt ne sont que quelques autres éléments à prendre en compte lors du choix entre un prêt FHA et un prêt conventionnel.

Les exigences en matière d’assurance hypothécaire ont changé au cours des dernières années. Si un emprunteur considère la différence entre l’assurance hypothécaire et l’assurance habitation, l’objectif de l’assurance hypothécaire est de protéger le prêteur tout comme l’assurance habitation protège l’emprunteur. Avec l’assurance hypothécaire, si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt, le prêteur ne perd pas d’argent. Quel est le montant de l’assurance hypothécaire et comment est-elle payée ? Le prêteur examine un ensemble de facteurs tels que le montant du prêt, la cote de crédit et le rapport prêt-valeur (c’est-à-dire le montant du prêt par rapport à la valeur du bien immobilier) pour déterminer les taux. La prime d’assurance hypothécaire est payée soit annuellement, soit, plus couramment, en supplément de chaque mensualité. Pour un prêt immobilier classique, l’assurance hypothécaire privée (PMI) n’est exigée que si l’emprunteur verse un acompte inférieur à 20 %. Lorsque les fonds propres de l’emprunteur atteignent 22 %, l’assurance hypothécaire privée est automatiquement annulée et les mensualités diminuent.

Les prêts FHA requièrent un type différent d’assurance hypothécaire. Les emprunteurs qui ont bénéficié de prêts FHA antérieurs se souviennent peut-être qu’ils bénéficiaient eux aussi d’une assurance hypothécaire qu’ils pouvaient annuler lorsqu’ils atteignaient 20 % de fonds propres, mais cette règle a changé. Tous les emprunteurs FHA doivent désormais payer une prime d’assurance hypothécaire (MIP). Si l’emprunteur verse initialement un acompte de 10 % ou plus, la PMI peut être annulée au bout de 11 ans. Les emprunteurs qui versent un acompte inférieur à 10 % devront payer une prime d’assurance hypothécaire pendant toute la durée du prêt. Le MIP est payé en deux parties : la première est une prime hypothécaire initiale, qui peut être intégrée aux frais de clôture et payée avec une partie du prêt, et représente environ 1,75 % du montant du prêt. L’emprunteur paiera ensuite entre 0,45 % et 1,05 % du montant du prêt chaque mois dans le cadre de son paiement hypothécaire mensuel. Bien que ce montant ne semble pas énorme, l’emprunteur doit se rappeler qu’il s’applique à toute la durée du prêt (probablement 30 ans), et qu’il s’agit donc d’un montant important. La seule façon d’annuler le MIP sur un prêt avant les 11 ans (si l’acompte était de 10 % ou plus) ou jamais (si l’acompte était inférieur à 10 %) est de refinancer le prêt FHA en un prêt hypothécaire conventionnel.

Les emprunteurs ont probablement entendu plusieurs des termes immobiliers qui prêtent à confusion comme le ratio dette/revenu (DTI). Il s’agit d’un calcul que les prêteurs utilisent pour déterminer si un emprunteur sera en mesure d’effectuer des versements hypothécaires mensuels tout en restant capable d’assumer des dépenses de base telles que la nourriture, les services publics et les dépenses de la vie quotidienne. Le calcul du DTI n’est pas anodin : Bien que les emprunteurs soient initialement convaincus qu’ils seront en mesure de faire des économies et de joindre les deux bouts, les prêteurs savent que lorsqu’il s’agit de choisir entre nourrir une famille et effectuer un paiement hypothécaire, c’est généralement le dîner qui l’emporte, et le prêteur veut donc s’assurer que l’emprunteur disposera de suffisamment d’argent pour passer le mois en respectant toutes ses obligations. Pour ce faire, les prêteurs utilisent un calcul qui commence par le revenu avant impôt de l’emprunteur. Ils totalisent le montant que l’emprunteur consacrera à toutes ses dettes, y compris le prêt hypothécaire, les cartes de crédit, les prêts étudiants, les prêts automobiles, tout autre prêt et la pension alimentaire, puis calculent le pourcentage du revenu avant impôt de l’emprunteur qui sera consacré à la dette. Dans le cadre d’un prêt conventionnel, les prêteurs préfèrent que le ratio DTI ne soit pas supérieur à 45 % des revenus. Les emprunteurs qui demandent un prêt FHA peuvent avoir un ratio DTI allant jusqu’à 57 %, car la garantie du prêt par la FHA réduit le risque pour la banque. Il est important que les emprunteurs se souviennent que le ratio DTI n’inclut pas les autres dépenses, telles que la nourriture, les vêtements, les services publics, les loisirs, les frais de scolarité ou toute autre chose que la dette. Ainsi, même si le prêteur est disposé à offrir un prêt qui se traduira par un ratio DTI de 57 %, il est conseillé d’introduire ces chiffres dans une calculatrice de prêt FHA afin de déterminer si ce montant représente une dépense mensuelle supportable.

Comment les taux d’intérêt se comparent-ils ? Les taux d’intérêt sont influencés par plusieurs facteurs, notamment l’économie et le taux préférentiel fixé par la Réserve fédérale. En général, les prêteurs conventionnels et les prêteurs FHA utilisent ces chiffres comme point de départ et basent leurs calculs sur le revenu, le score de crédit, le ratio DTI, le montant de base du prêt, l’acompte et le ratio prêt-valeur. N’oubliez pas que pour les prêteurs, les prêts hypothécaires sont une question de risque : Les prêteurs veulent gagner de l’argent en intérêts et ne pas en perdre en cas de défaut de paiement. Ils rassemblent donc les chiffres, décident du risque ou de la récompense potentielle de chaque emprunteur et fixent le taux d’intérêt pour cet emprunteur individuel. En général, les prêts FHA sont moins risqués pour le prêteur en raison de la garantie fédérale. Ainsi, même si un emprunteur FHA présente un risque global plus élevé qu’un emprunteur conventionnel, la garantie FHA se traduit souvent par un prêt dont le taux d’intérêt global est moins élevé.

5. Les prêts FHA et conventionnels ont tous deux des limites d’emprunt, mais la limite est plus élevée pour les prêts conventionnels.

Le montant total du prêt dont l’emprunteur a besoin guidera son choix. Les limites des prêts FHA sont inférieures à celles des prêts conventionnels. Par conséquent, si un emprunteur doit contracter un prêt d’un montant supérieur à $420 680 (ou $970 800 dans certaines régions où les prix sont élevés), un prêt conventionnel sera sa seule option possible, car la FHA n’accordera pas de prêts supérieurs à ces limites. La limite pour la plupart des prêts conventionnels est de $647.200, ce qui offre une plus grande marge de manœuvre aux acheteurs pour acquérir des maisons plus grandes ou plus chères. Un prêt conventionnel peut être conforme ou non conforme. Les prêts conformes doivent respecter certaines directives en termes de montant du prêt, de cote de crédit de l’emprunteur et d’autres facteurs déterminés par Fannie Mae, Freddie Mac et d’autres agences fédérales. Tout prêt supérieur à la limite du prêt conventionnel est considéré comme un prêt jumbo, qui est non conforme et donc traité différemment. Dans ce cas, il n’est possible d’obtenir ni un prêt FHA ni un prêt conventionnel. Un examen attentif des prix du marché des maisons dans la région où un emprunteur souhaite acheter l’aidera à déterminer les options qui s’offrent à lui.

6. Les prêts FHA et conventionnels ont des normes différentes en matière de propriété ; l’évaluation d’un prêt FHA est plus stricte, et les emprunteurs doivent utiliser les fonds du prêt FHA pour acheter une résidence principale.

Il existe d’autres distinctions entre les prêts FHA et les prêts conventionnels. Si, par exemple, un emprunteur souhaite financer une résidence secondaire, il devra demander un prêt conventionnel : Les prêts FHA ne peuvent être utilisés que pour une résidence principale et ne peuvent pas être utilisés pour la vente de maisons ou l’achat de biens locatifs. Il est possible d’utiliser un prêt FHA pour acheter une propriété comportant plus d’un logement (jusqu’à quatre), à condition que le propriétaire vive sur place. Certains acheteurs aiment utiliser cette méthode pour investir dans l’immobilier, car ils peuvent louer les logements qu’ils n’occupent pas, et les exigences en matière d’acompte et de solvabilité sont toujours inférieures à celles d’un prêt conventionnel.

En revanche, les restrictions d’un prêt conventionnel concernant l’utilisation du logement sont légèrement moins strictes. Les acheteurs ont la liberté d’utiliser les fonds pour acheter des biens d’investissement dans lesquels ils n’ont pas l’intention de vivre, ou ils peuvent acheter une maison de vacances à temps partiel. La propriété achetée doit toujours comporter quatre logements ou moins, mais le propriétaire n’est pas tenu d’y résider.

7. Les emprunteurs peuvent refinancer l’un ou l’autre type de prêt, mais un refinancement FHA streamline peut avoir moins de coûts qu’un refinancement de prêt conventionnel.

De nombreux propriétaires trouvent avantageux de refinancer leur prêt hypothécaire à un moment ou à un autre, qu’ils espèrent réduire leurs mensualités ou passer à un autre type de prêt. S’ils bénéficient d’un prêt FHA, ils peuvent demander un FHA streamline refinance. Il existe deux types de refinancement simplifié : avec ou sans conditions de crédit. Un refinancement avec qualification de crédit nécessitera une vérification approfondie du crédit, du DTI et des revenus et s’applique le plus souvent si l’un des emprunteurs est retiré de l’hypothèque. Un refinancement sans condition de crédit est beaucoup plus rapide car le prêteur n’examine que quelques facteurs, tels que la cote de crédit.

Les deux types de refinancement FHA streamline impliquent généralement moins de frais et de formalités administratives qu’un refinancement hypothécaire conventionnel. Dans certains cas, par exemple, il est possible de renoncer à une évaluation du logement. Certains prêteurs peuvent également proposer une option « sans frais », dans laquelle ils éliminent les frais de clôture initiaux en appliquant un taux d’intérêt plus élevé ou en intégrant les frais dans le prêt. Il est important de noter qu’une prime d’assurance hypothécaire sera toujours exigée après un refinancement simplifié – la conversion en un prêt conventionnel est le seul moyen d’éliminer la prime d’assurance hypothécaire.

8. Le choix d’un prêt FHA ou d’un prêt conventionnel dépend de deux facteurs principaux de votre profil financier : votre mise de fonds et votre cote de crédit.

Les deux principaux facteurs déterminant le type de prêt le plus avantageux pour un emprunteur sont l’acompte qu’il est en mesure de verser et sa cote de crédit. Ces deux chiffres déterminent tout le reste : la cote de crédit détermine le type d’acompte qu’il devra verser, et la combinaison de la cote de crédit et de l’acompte affecte les taux d’intérêt disponibles, la nécessité d’une PMI pour un prêt conventionnel ou d’un MIP pour un prêt FHA, ainsi que le montant total qu’il paiera pour la maison au fil du temps.

Remplir une demande de prêt FHA peut être la meilleure option pour les emprunteurs dont la cote de crédit est inférieure à 620. Même avec un score supérieur à 620, un prêt FHA peut être un excellent choix pour un emprunteur souhaitant un acompte moins élevé. Toutefois, les emprunteurs dont la cote de crédit est très élevée trouveront probablement qu’un prêt conventionnel est moins coûteux chaque mois. Mais les variables sont nombreuses, et la première chose à faire pour un emprunteur lorsqu’il commence à comparer les options hypothécaires est de s’asseoir et d’évaluer sa situation financière : Quelle est sa cote de crédit ? Quel est son ratio d’endettement ? Quel est le montant de l’acompte dont il dispose ? L’utilisation d’une calculatrice de prêt FHA ou conventionnel pour comprendre ces facteurs facilitera la tâche de l’emprunteur lorsqu’il rencontrera l’un des conseillers de l’agence. meilleurs prêteurs hypothécaires pour déterminer les options les mieux adaptées à leurs besoins.