Contracter les entrepreneurs

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui nous nous réunissons pour parler de la contractualisation des entrepreneurs et espérons que le blog pourra vous aider.

Suivez ces conseils pour savoir ce qui est essentiel lors de la rédaction d’un contrat concluant.

Avez-vous besoin de contrats ? Oui, c'est la réponse courte
Les contrats sont un élément essentiel de la documentation qui vous aidera à vous assurer d'obtenir ce que vous voulez. Ce cheminement commence par vos dessins préliminaires et se poursuit avec les croquis du concepteur, puis les dessins d'exécution. Les estimations mènent aux contrats et, finalement, la route sera jalonnée de vos chèques annulés et du certificat d'occupation. C'est une histoire avec un début, un milieu et une conclusion – et si certaines parties sont omises, la fin pourrait ne pas être heureuse.

Les contrats sont des documents juridiques qui précisent les responsabilités des parties. Un contrat définira le travail à effectuer par chaque entrepreneur, les sommes à payer par vous et d'autres conditions. Les documents seront probablement rédigés sur des formulaires standard que vous, l'entrepreneur et peut-être votre avocat négocierez et exécuterez.

Les contrats doivent toujours être rédigés par écrit
Dans la plupart des États, un contrat n'est pas contraignant s'il n'est pas écrit. C'est tout à fait logique : si l'accord n'est pas écrit au départ, comment savoir si la mémoire des parties est bonne lorsqu'une dispute surgit plus tard ? Mettez-le sur papier.

Il est possible que vous ne revoyiez plus jamais le contrat après l'avoir signé. Cependant, comme le contrat définit juridiquement la relation que vous entretenez avec votre entrepreneur, vous vous y référerez probablement de temps en temps au fur et à mesure de l'avancement des travaux et de vos paiements. En cas de désaccord, vous vous y référerez également, car il fournit un cadre définissant les attentes, les paiements et les échéanciers.

De toute évidence, le mot « entrepreneur » vient du mot « contrat ». Supposons que vous avez rencontré l'entrepreneur, que vous lui avez décrit le travail, qu'il a préparé un devis et que vous avez convenu des autres termes de l'accord. Le contrat qui en résulte oblige le contractant (c'est-à-dire vous) à payer l'entrepreneur pour les travaux convenus.

Les deux parties doivent signer le contrat et doivent être liées par les termes et conditions énoncés dans l’accord. En général, cela signifie que l'entrepreneur sera obligé de vous fournir des matériaux spécifiques et de vous fournir certains services. En retour, vous serez tenu de payer ces biens et cette main-d'œuvre.

Un contrat devrait cependant préciser de manière aussi détaillée que possible les travaux à effectuer. Si le devis a été établi sur la base de plans et de spécifications, ceux-ci doivent également faire partie du contrat. Si le devis a été établi sans cahier des charges formel, il est temps d'être précis. Les matériaux à utiliser doivent être répertoriés, non seulement la quantité, mais aussi les noms de marque et les numéros de modèle, les dimensions, le poids, la qualité, la couleur et d'autres détails. Un calendrier des travaux doit être spécifié, ainsi que les prix et les conditions de paiement.

Le plus souvent, les contrats de rénovation débutent sous forme d'estimations. Si vous ajoutez une terrasse à côté de votre cuisine, l'entrepreneur peut arriver chez vous un soir, discuter avec vous des travaux à effectuer, inspecter le chantier, puis se retirer devant sa calculatrice et son presse-papiers. Il utilisera probablement un formulaire de contrat d'estimation standard et pourrait bien sous vos yeux écrire votre nom, votre adresse, une description des travaux à effectuer et des matériaux à utiliser, puis signer la feuille et vous la remettre pour que vous l'examiniez. Il peut vous demander de signer immédiatement et également d'avancer une partie du prix. Il peut promettre de commencer les travaux le matin même. Cela peut être aussi simple que cela.

Voulez-vous signer sur la ligne pointillée ?
Faites preuve de discernement : il peut être judicieux de l'embaucher, vous voulez peut-être que cela soit fait immédiatement, vous avez peut-être déjà fait affaire avec cette personne et vous savez qu'elle est digne de confiance. En général, cependant, je dirais que vous feriez mieux de prendre votre temps et de bien réfléchir à votre décision.

Que le travail soit grand ou petit, le prix modeste ou ahurissant, il y a des questions fondamentales à poser à l’entrepreneur et à son sujet.

Cet entrepreneur fait-il un travail de qualité? La seule façon de le savoir est de consulter certains de ses emplois/références précédents.

Le prix est-il juste ? À moins de disposer de deux ou plusieurs estimations comparables, vous ne pourrez probablement pas porter ce jugement. Il est recommandé d'en obtenir au moins trois.

Ce morceau de papier est-il juste pour vous ? Surtout si le document est long et rempli de petits caractères, demandez à votre avocat d'y jeter un œil. (Si le coût des travaux pour lesquels vous avez souscrit un contrat est faible, vous ne voudrez peut-être pas dépenser du temps et de l'argent pour le faire examiner par votre avocat. Cela n'a peut-être pas de sens si les honoraires de l'avocat sont supérieurs au prix de l'entrepreneur. Une règle générale est de demander à un avocat d'examiner tout contrat qui vous coûtera plus que ce que vous gagnez en une semaine.)

Est-ce que tu comprends chaque mot ? Dans de nombreux États, la loi exige que les contrats soient rédigés en langage clair, mais quelle que soit la situation dans votre région, veillez à bien comprendre ce que vous signez. Ne vous laissez pas tromper par des locutions compliquées comme « ci-dessus » et « nonobstant » qui vous conduiraient à accepter quelque chose que vous ne voulez pas dire.

Le contrat intègre-t-il chaque document échangé entre les deux signataires du contrat ? Cela comprend les plans et les spécifications que vous avez remis à l'entrepreneur ainsi que le devis et les modifications qu'il vous a fournies en retour. N'oubliez pas que seules les déclarations écrites résisteront à l'épreuve de la plupart des tribunaux.

CONDITIONS DE PAIEMENT
Vous ne devez jamais payer plus qu'une fraction du coût total des travaux avant le début des travaux. Il est raisonnable d'avancer 10 ou 15 pour cent du coût estimé. En général, le principe à suivre est que les fonds doivent changer de mains en fonction des progrès, et non des discussions ou des formalités administratives.

Si l'entrepreneur exige un paiement d'avance disproportionné, trouvez un autre entrepreneur. Le bon sens suggère également de retenir au moins 15 à 20 % du total jusqu'à ce que le travail soit terminé, et tous les paiements intermédiaires ne devraient être effectués qu'à l'achèvement de certaines parties du travail, même si au fur et à mesure que des achats de matériaux importants sont effectués, davantage d'argent devrait être versé. Le paiement des factures est votre meilleure méthode pour contrôler la qualité. Vous payez lorsque le travail est bien fait et pas avant.

TYPES DE CONTRATS
Les contrats varient considérablement. Ceux que vous concluez avec les banques pour des prêts contiennent beaucoup de clauses décrivant les conditions financières. Avec les contrats bancaires, il n'y a pas grand-chose à négocier car il s'agit probablement d'un contrat standard. Avec les contrats de construction, chaque affaire est différente et il y aura de nombreux détails à discuter. Il existe également de nombreux types de contrats d'entrepreneur. Certains fixent un prix total à l'avance afin que vous sachiez exactement quel sera le prix final ; d'autres sont plus flexibles. Il n'existe pas d'approche unique pour tous les travaux, alors voici vos options.

Le contrat à forfait
Pour un travail simple et sans fioritures (par exemple, l'utilisation de matériaux fabriqués sur mesure pour réaliser un projet simple), le contrat à prix forfaitaire est souvent la meilleure solution, tant pour vous que pour l'entrepreneur. Votre entrepreneur examinera vos plans, les spécifications et probablement aussi le bâtiment existant. Il vous donnera ensuite un prix. Si aucune modification n'est apportée après la soumission de son devis, il sera obligé de s'en tenir à ce prix.

Le contrat à forfait est simple et établit avant le début des travaux le coût des travaux. Cependant, si vous choisissez cette méthode, assurez-vous d'obtenir au moins trois devis. Lorsque vous obtenez un devis à forfait, vous ne verrez pas la répartition des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, il est donc impossible de déterminer à partir du devis si la marge bénéficiaire et les frais généraux du contractant sont de dix pour cent ou de cinquante pour cent. Si vous disposez de plusieurs devis, vous disposez d'une base de comparaison.

Bien que cela puisse sembler une solution idéale, de nombreux entrepreneurs effectuant des travaux de rénovation n'acceptent pas de contrat à prix forfaitaire. Il y a trop d'inconnues : que se passera-t-il s'ils découvrent des problèmes structurels ? Ou s'ils ont du mal à trouver de nouveaux matériaux pour correspondre aux anciens ? Les dégâts causés par les insectes ne sont souvent pas identifiés avant l'ouverture des murs. Les entrepreneurs ne veulent pas voir leurs profits entièrement érodés par une découverte désagréable qu'ils n'auraient pas pu faire avant de commencer les travaux.

Contrats à prix coûtant majoré ou à temps et matériaux. Cette méthode de paiement signifie que vous et votre entrepreneur vous mettrez d'accord sur un pourcentage, disons 10 ou 20 pour cent, pour ses honoraires. Il facturera ensuite ses coûts réels pour le temps et les matériaux plus le pourcentage. Un travail avec des matériaux coûtant, disons, $50 000, avec des honoraires convenus de 20 pour cent pour l'entrepreneur, vous coûterait alors $60 000.

L'inconvénient le plus évident de ces contrats à prix coûtant majoré est que plus l'entrepreneur dépense, plus il gagne. Il n'a aucune raison de maintenir les coûts bas, comme c'est le cas lorsqu'un prix est fixé à l'avance avec lequel il sait qu'il devra vivre. En revanche, lorsqu'il s'agit de travaux impliquant la rénovation d'une maison ancienne ou lorsqu'il y a nécessairement des inconnues (peut-être que vos décisions finales sur les matériaux n'ont pas encore été prises), peu d'entrepreneurs vous donneront un prix forfaitaire. Ils ne peuvent pas estimer ce qu'ils ne connaissent pas.

Assurez-vous de vérifier soigneusement les références de votre entrepreneur si vous optez pour un arrangement en temps et en matériaux.

Prix de revente
Une façon d'établir une limite supérieure tout en conservant la souplesse d'un contrat à prix coûtant majoré consiste à amener l'entrepreneur à accepter d'effectuer les travaux sur la base d'un « prix de départ ». Cela signifie que vous convenez tous deux d'un prix maximum avant qu'il ne commence les travaux. Il procède ensuite sur la base du prix coûtant majoré. Une fois les travaux terminés, si le prix est inférieur au prix de départ prévu dans le contrat, vous payez moins; s'il est supérieur, c'est son problème et vous ne payez pas plus que le prix de départ.

Taux horaire
Certains petits entrepreneurs peuvent demander à travailler pour un salaire horaire plutôt que pour un tarif fixe. Ils peuvent dire qu'au final, cela vous reviendra probablement moins cher.

C'est possible, même si c'est peu probable. Il est recommandé d'insister pour fixer un prix dès le départ. De cette façon, vous n'aurez pas de surprises par la suite. De plus, vous éviterez d'avoir des employés et les formalités administratives supplémentaires nécessaires.

Dessiner
Certains entrepreneurs, en particulier les petits sous-traitants disposant d'un fonds de roulement limité, demanderont un arrangement de tirage au sort. Bien que chaque tirage soit un peu différent, l'idée de base est de négocier un juste équilibre de paiement pour le travail effectué. Vous pouvez tous deux établir une estimation du coût total et un calendrier des travaux, puis diviser le prix total par le nombre de semaines nécessaires à l'achèvement. L'entrepreneur recevra alors cette fraction du prix à la fin de chaque semaine. Cette approche nécessite un suivi attentif en cas de retard. Elle n'est équitable que tant que les travaux progressent au rythme convenu.

De tels arrangements sont équitables pour les deux parties, tant que les travaux progressent comme prévu. Assurez-vous cependant, dans le cas de travaux qui nécessitent des inspections par le service du bâtiment, que la majeure partie de l'argent dû à l'achèvement des différentes étapes ne soit payée qu'une fois les inspections effectuées. Il devrait être de la responsabilité de l'entrepreneur de gérer les inspections. Dans un cas typique, un plombier peut demander à être payé 50 ou 60 pour cent du prix total une fois les travaux « bruts » terminés. C'est tout à fait juste, tant que les travaux ont passé l'inspection. Vous devrez utiliser votre instinct et votre bon sens pour déterminer quelle partie d'un travail donné est effectuée (si vous avez un architecte ou un directeur de chantier pour vous guider, il devrait prendre ces décisions), mais si le quart est terminé, ne payez pas un tiers. Un quart est un quart est un quart.

Une excellente clause à négocier dans un contrat est celle qui stipule que, si l’achèvement de votre travail est retardé pendant une période déraisonnable, vous pouvez alors utiliser le solde impayé du contrat pour embaucher quelqu’un d’autre pour terminer le travail. La clause doit préciser quel est le calendrier prévu (définissant ainsi ce qui est « raisonnable ») et peut également exiger une notification (c’est-à-dire que vous devez informer l’entrepreneur qu’il a quelques jours ou une semaine pour se préparer, sinon il sera condamné). Mais elle vous offre une option au cas où vous vous retrouveriez marié à un entrepreneur peu fiable.

Clauses de dommages-intérêts
En pratique, les clauses de dommages-intérêts sont des clauses de pénalité (en fait, selon la loi dans certaines juridictions, ces clauses ne sont pas exécutoires car elles sont considérées comme des pénalités). Les clauses de dommages-intérêts sont parfois intégrées dans les contrats de construction mais, en règle générale, elles créent autant de problèmes qu'elles n'en résolvent. Si un entrepreneur est en retard et qu'il y a une clause de pénalité dans son contrat, vous pouvez parier qu'il va imputer les retards à quelqu'un d'autre. Et qui peut dire qu'il a tort ?

Le plus souvent, les clauses de pénalité ne parviennent qu'à créer des polémiques. L'insertion d'un calendrier précis dans le contrat est importante et probablement aussi précieuse qu'une clause de pénalité.

Modification des ordres
Les ordres de modification ne font pas partie du contrat initial, mais constituent des modifications formelles de cet accord. Ils sont émis lorsque quelque chose change dans le travail : les matériaux sont changés, la conception modifiée ou une complication imprévue apparaît.

Les ordres de modification ne doivent pas nécessairement être compliqués, mais si le travail change, ils doivent être exécutés. Ils constituent un élément clé de la trace écrite que vous créez afin de contrôler votre projet.