Des propriétaires traditionnels aux géants du capital-investissement : ce que les locataires doivent savoir
Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui, nous nous réunissons pour parler des propriétaires traditionnels aux géants du capital-investissement : ce que les locataires doivent savoir et espérons que le blog pourra vous aider.
Si vous êtes un locataire à la recherche d'une location, savoir à qui appartient votre nouvelle maison potentielle pourrait vous donner une bonne idée de ce à quoi vous attendre une fois que vous aurez emménagé.
La crise immobilière de 2008 a changé le paysage de logement locatif aux États-Unis, obligeant de nombreux petits propriétaires à fermer boutique ou à vendre à des sociétés plus importantes, notamment des fonds de capital-investissement, des sociétés de placement immobilier (REIT) et des fonds spéculatifs, capables de résister aux fluctuations du marché. Selon les données du recensement analysées par le Conseil national de l'habitat multifamilial, un groupe de lobbying qui représente les propriétaires, en 2021, 38 % des immeubles multifamiliaux appartenaient à des investisseurs individuels, 42 % à des sociétés et 3 % à des fiducies de placement immobilier. Le géant du capital-investissement Blackstone a dépensé 14,4 milliards de livres sterling sur 80 000 unités de logements multifamiliaux en 2021. Progress, soutenu par des fonds de capital-investissement, et ses sociétés affiliées ont acheté près de 90 000 propriétés dans tout le pays ces dernières années, en se concentrant sur les zones métropolitaines à croissance rapide, notamment Austin, au Texas, Denver, Salt Lake City et Tampa, en Floride, indique son site Web.
Si vous faites partie des centaines de milliers de locataires dont l'immeuble ou la maison de location a été vendu à une société de capital-investissement, vous avez le droit de vous inquiéter. Tout propriétaire qui rachète des dizaines de milliers de propriétés se trouvera probablement dans l'impossibilité de gérer chacune des unités qu'il possède, du moins au début. Les problèmes risquent de passer entre les mailles du filet, ce qui, selon les analystes, plusieurs rapports, c'est exactement ce qui s'est passé. Voici quelques-uns des principaux éléments à surveiller.
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Le loyer mensuel pourrait augmenter.
L'augmentation des loyers est de loin l'effet secondaire le plus courant d'une reprise d'entreprise. Les sociétés de capital-investissement sont susceptibles augmenter les loyers jusqu'à 30 pour cent si votre ville ne limite pas les augmentations annuelles. Si vous ne pouvez pas payer le nouveau tarif, ils vous remplaceront par quelqu'un qui le pourra. Les gros groupes disposent d'un flux de trésorerie important généré par plusieurs propriétés et peuvent plus facilement absorber la perte d'un mois de loyer tout en trouvant un autre locataire, surtout s'ils peuvent faire entrer un locataire mieux payé dans le logement.
Les petits propriétaires, en revanche, ressentiront beaucoup plus durement qu'un grand propriétaire l'impact d'un ou deux mois de vacance. Cela signifie qu'ils seront moins susceptibles d'augmenter considérablement votre loyer et de provoquer une vacance potentielle.
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Les services pourraient être abandonnés ou réduits.
Lorsqu'une société de capital-investissement achète un actif tel qu'un immeuble d'appartements, elle examine chaque dépense ligne par ligne pour voir où elle peut réduire les coûts. Par exemple, si elle voit les paysagistes venir une fois par semaine, elle peut les programmer toutes les deux semaines. Le même principe peut s'appliquer aux couloirs nettoyages ou l'extermination des insectes.
Les propriétaires plus traditionnels, en revanche, ont un intérêt supplémentaire à dissuader le roulement des locataires et sont susceptibles de fournir des services continus sans interruption.
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Le chauffage ou l’eau chaude pourraient être coupés.
Lorsque la gestion des services publics est transférée d'un propriétaire à un autre, de nombreux locataires ont constaté qu'ils ont subi une perte d'eau chaude et chaleur. La remise de 90 000 appartements peut submerger les sociétés de gestion qui pourraient avoir besoin de clarifier qui paie quoi et quelles factures doivent être payées à quel moment. Tout cela peut se traduire par une mauvaise expérience pour le locataire. Ce n'est bien sûr pas un problème dans le cas où les locataires paient eux-mêmes leurs factures.
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Les taux d’intérêt élevés pourraient affecter les services « supplémentaires ».
Les taux d’intérêt élevés récents ont fait ressentir à de nombreux propriétaires des difficultés en matière de trésorerie. Cette situation est ressentie par les propriétaires de toutes tailles, chacun resserrant les cordons de sa bourse jusqu’à ce qu’il puisse refinancer une fois les taux baissés. Si votre immeuble d’appartements ou votre maison de location a été acheté pendant le cycle actuel de taux élevés, certains facteurs peuvent influer sur votre capacité à financer votre propriété. projets d'embellissement (revêtement des stationnements, aménagement paysager, resurfaçage des piscines et même peinture) pourraient être retardés ou annulés.
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Les sociétés de gestion peuvent ne pas réagir.
Un immeuble d'appartements plus petit et privé aura probablement une équipe soudée ou un surintendant qui vit dans l'immeuble pour gérer réparations. Si votre maison ou votre appartement était auparavant occupé par le propriétaire actuel, il se peut même qu'il se présente avec sa ceinture à outils, car il connaîtra la maison ou l'appartement mieux que quiconque.
Cependant, pendant la période de transition d'un propriétaire à un autre, une société de gestion embauchée par une société chargée de gérer des milliers d'autres unités pourrait ne pas répondre à votre demande de réparation. Vous pourriez avoir du mal à obtenir des réponses à vos questions et à vos plaintes jusqu'à ce qu'elle soit organisée et puisse mettre en place un système efficace.
Les locataires pourraient bénéficier de moins de protections.
De nombreux locataires se sont plaints du manque de locataires. protections lorsque leurs immeubles d'habitation ont changé de mains et sont devenus la propriété d'entreprises. Ces services comprennent l'extermination des nuisibles, l'entretien des éclairages extérieurs et des caméras de sécurité, ainsi que les agents de sécurité. Dans de nombreux cas, les locataires ont intenté une action en justice pour protéger leurs droits.
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Il pourrait y avoir davantage de restrictions en matière de bail.
Les petits propriétaires (moins de 20 unités) s'en tiendront probablement au loyer annuel de base (12 mois). baux. Cependant, plus le propriétaire est important, plus la durée de location sera probablement complexe, allant de 6 mois à deux ans. En effet, ils utilisent des algorithmes de leur logiciel de gestion pour calculer la structure de location la plus rentable pour l'ensemble de leur portefeuille. Les propriétaires tiennent particulièrement à ce que leurs appartements restent occupés pendant les mois d'hiver, lorsqu'il est plus difficile de trouver de nouveaux locataires. Les complexes immobiliers comptant des centaines ou des milliers d'unités connaissent un taux de rotation constant, de sorte que la protection contre les vacances massives à certaines saisons est une priorité et entre en compte dans la durée de location qu'ils sont prêts à offrir.
