Ce qu'il faut prendre en compte avant d'acheter une maison saisie

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui, nous nous réunissons pour parler de ce qu'il faut considérer avant d'acheter une maison saisie et espérons que le blog pourra vous aider.

Les maisons saisies qui ont été abandonnées ou négligées comportent souvent des coûts cachés qui peuvent transformer cette bonne affaire en un gouffre financier.

Jean Nayar est un agent immobilier agréé chez Bond New York et l'auteur de plusieurs livres sur la décoration et le design, notamment Le projet Maison heureuse (Filipacchi Publishing, 2013).

Alors que près d'un tiers des ventes de maisons aux États-Unis sont constituées de propriétés en cours de saisie immobilière au cours du dernier trimestre, l'achat d'une maison saisie est un excellent moyen de faire une bonne affaire. Mais les maisons saisies qui ont été abandonnées ou négligées pendant des mois, voire des années, s'accompagnent souvent de coûts cachés qui peuvent transformer cette bonne affaire en gouffre financier. Ici, un groupe d'experts offre ses meilleurs conseils sur les mesures à prendre si vous êtes à la recherche d'une maison saisie.

1. Investissez dans une inspection de la maison.

« Pour environ $300-$400 dollars, un inspecteur en bâtiment peut fournir un rapport complet sur la structure, la mécanique et les principaux composants de la maison et de la propriété », explique Greg Herb, agent immobilier agréé et propriétaire de Immobilier Herb à Boyertown, en Pennsylvanie. Charles Gifford, inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire d'Amerispec à Jacksonville, en Floride, est du même avis, ajoutant qu'un inspection de la maison Un examen par un inspecteur en bâtiment dûment accrédité vous donnera « une meilleure idée de ce que vous achetez et vous fournira le cadre pour hiérarchiser vos réparations, ou pour vous retirer si c'est trop difficile à gérer ».

2. Recherchez des informations sur l’histoire de la maison.

De nombreux États exigent que les vendeurs de biens immobiliers remplissent une déclaration de divulgation de la propriété du vendeur (SPDS) dans le cadre de toute transaction. « La SPDS révèle généralement tous les défauts matériels connus liés à la propriété et fournit à l'acheteur une perspective historique de la maison, de son entretien, ainsi que de toutes les réparations ou ajouts effectués sous la propriété précédente », explique Herb. Souvent, cependant, ces déclarations comportent certaines exclusions, comme lorsqu'une maison est transférée entre un mari et sa femme ou entre frères et sœurs. Une autre exclusion courante est lorsqu'un vendeur tiers, comme une banque ou un établissement de crédit, est propriétaire de la propriété à la suite d'une saisie. « Lorsque vous achetez une propriété saisie auprès d'une banque qui n'a jamais occupé la maison, vous perdez la perspective historique en tant qu'acheteur », explique Herb, qui ajoute qu'une inspection de la maison peut vous aider à en savoir plus sur les changements qui ont pu se produire au cours de la vie de la propriété.

3. Dé-hiverniser la maison.

Selon Gifford, qui est également membre du Société américaine des inspecteurs en bâtiment (ASHI), si vous envisagez d'acheter une maison qui est inoccupée depuis plusieurs mois, « la première chose que vous devriez demander est : "Les services publics sont-ils allumés ?" » Dans les maisons saisies dans de nombreuses régions du pays, « l'eau est coupée, les siphons sont remplis d'antigel respectueux de l'environnement et les conduites d'eau peuvent être pressurisées avec de l'air ou soufflées et complètement vidées », pour empêcher les tuyaux de geler et de se briser, explique Gifford. Avant une inspection de la maison, les conduites devront être vérifiées sous pression et mises sous tension. Et, selon Gifford, vous aurez peut-être besoin d'un électricien agréé pour effectuer un contrôle de sécurité sur l'électricité de la propriété avant que le courant ne soit rétabli. « Chaque municipalité a ses propres règles », dit-il, « et les acheteurs de l'extérieur de la ville peuvent être tenus de payer des frais pour rétablir le courant et les choses peuvent se compliquer s'il y a trois ou quatre services publics à appeler avant de pouvoir tout faire fonctionner. Un bon agent immobilier devrait être en mesure de vous fournir des références. »

4. Vérifiez les problèmes de plomberie.

Les problèmes les plus catastrophiques dans les maisons abandonnées ou saisies sont souvent causés par des tuyaux de plomberie cassés ou des fuites. « Parfois, lorsque vous creusez sous la surface d'une cuvette de toilettes qui fuit et qui a été mal réparée, vous constaterez que vous devez non seulement remplacer le coude en plomb, mais aussi des planchers entiers, des solives de plancher et des cloisons sèches qui sont pourries ou contiennent de la moisissure », explique Matthew Barnett, inspecteur en bâtiment agréé et propriétaire d'une entreprise basée à Brooklyn, New York. Inspecteurs de bâtiment précis. Barnett, membre de l'ASHI, affirme que le contrôle d'un problème de moisissure peut coûter entre quelques centaines de dollars et $20 000-$30 000 ou plus pour réparer et remplacer des sols et des murs entiers en plâtre ou en cloisons sèches.

5. Étudiez les systèmes mécaniques, de chauffage de l’eau et électriques.

« Dans les maisons abandonnées équipées de systèmes à air pulsé, la saleté, les débris et même les petits animaux s'accumulent dans les conduits », explique Barnett, « et si l'humidité est présente autour des chaudières ou des fourneaux depuis longtemps, les échangeurs de chaleur peuvent se corroder et vous devrez les remplacer complètement. » Cela peut coûter entre $3 000 et $5 000, dit-il, selon le type de système dont vous aurez besoin. « Certains services publics n'allumeront pas la veilleuse des systèmes à gaz si les filtres sont sales pour des raisons de sécurité incendie », ajoute Andrea Johnson, courtier immobilier agréé basé à Portland, dans l'Oregon, membre fondateur et partenaire de Partenaires REO aux États-UnisCela signifie que vous devrez assumer les frais de nettoyage pour vérifier s'ils sont opérationnels.

6. Recherchez des signes d’entretien différé.

« Lorsque les propriétaires abandonnent tout simplement et cessent de prendre soin de leur maison, de nombreux problèmes d'entretien surviennent, comme la nécessité de nettoyer les gouttières, d'éliminer les débris du toit, de couper la végétation envahissante et de calfeutrer/sceller les carreaux des douches et des baignoires », explique Gifford, qui ajoute que dans certaines zones en difficulté, il n'est pas rare de constater que les appareils électroménagers, les unités de condensation et les plafonniers ont été complètement retirés. Selon Barnett, « des réparations bon marché, comme l'utilisation de ruban adhésif ou de mastic de plombier sur un tuyau qui fuit ou le câblage non professionnel d'un ventilateur » peuvent également entraîner des problèmes plus profonds, comme des moisissures ou des risques d'incendie, qui peuvent nécessiter des réparations coûteuses par la suite.

7. Vérifiez les fissures dans les fondations, le toit, les fuites et autres dommages extérieurs.

« Nous avons tendance à tout voir : toitures défectueuses, problèmes structurels, dégâts des eaux et autres réparations coûteuses », explique Gifford. « Dans les climats arides, comme au Texas, les fondations des maisons doivent être arrosées, sinon elles peuvent se fissurer et ruiner la maison », ajoute Johnson. Pour une maison avec piscine, Barnett recommande de contacter un service de piscine pour s'assurer que la tuyauterie et l'équipement souterrains ne sont pas fissurés ou obstrués. « Une inspection normale de la maison couvrira l'état général du pompage et du filtrage, la zone du patio, les pierres de couronnement et les écumoires, mais un service de piscine peut essayer de remettre le système en marche pour voir s'il y a des dommages importants à l'équipement », dit-il. En cas de problème, le propriétaire peut vous donner le crédit de le faire fonctionner à nouveau correctement.

8. Procéder à une inspection des égouts.

Pour les maisons de plus de 20 ans, Johnson suggère d’investir dans une inspection des égouts. « Les canalisations peuvent être brisées par des racines d’arbres, dit-elle, ou elles peuvent ne pas être correctement raccordées aux réseaux publics. » Les canalisations peuvent également être pourries, obstruées ou endommagées. Une entreprise de plomberie peut installer une caméra vidéo dans la canalisation pour déterminer son état.

9. Résolvez tous les privilèges.

« De nombreuses municipalités ont des règlements concernant l’entretien des propriétés », explique Herb. « Si une banque est propriétaire d’une propriété, elle tiendra généralement un calendrier de tonte de la pelouse, mais si elle ne le fait pas, la municipalité peut placer un privilège sur la propriété si elle doit venir entretenir la pelouse elle-même », dit-il. « Un certain nombre d’autres privilèges peuvent avoir été placés sur la propriété par des entrepreneurs impayés, des services publics, des associations de propriétaires, etc. », explique Johnson. Avant de conclure la vente d’une propriété, vous devrez vous assurer que tous les privilèges ont été minutieusement examinés par vous et un agent des titres et corrigés avant que le titre ne puisse vous être transféré du propriétaire précédent.

10. Changez les clés de toutes les serrures.

« De nombreuses maisons sont équipées d’un système de clé passe-partout », explique Johson. « Cela signifie que d’innombrables courtiers, entrepreneurs, évaluateurs et autres personnes pourraient avoir cette clé. » Si vous achetez une maison saisie, elle vous conseille de vous protéger, vous et votre propriété, en installant immédiatement de nouvelles serrures avec de nouvelles clés partout avant d’emménager.