Qu'est-ce qu'un prêt immobilier FHA ? Tout ce qu'il faut savoir pour obtenir un prêt FHA

Bonjour mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui nous nous réunissons pour parler de ce qu'est un prêt immobilier FHA ? Tout ce qu'il faut savoir pour obtenir un prêt FHA et j'espère que le blog pourra vous aider.

Souvent suggéré comme une bonne option pour les acheteurs d'une première maison, un prêt immobilier FHA peut être un moyen économique d'acheter une maison, à condition que vous soyez conscient des restrictions.

Q : Nous essayons d'économiser pour acheter une maison depuis des années, mais comme les loyers sont très élevés, nous n'avons pas pu économiser suffisamment. Notre crédit est bon et nous gagnons suffisamment d'argent pour effectuer les paiements mensuels, mais nous n'avons même pas commencé à chercher une maison parce que notre mise de fonds ne suffira pas. Un collègue nous a suggéré d'envisager un prêt FHA. Qu'est-ce qu'un prêt immobilier FHA ? Cela nous aidera-t-il ?

UN: Selon toute vraisemblance, oui. Un prêt FHA est garanti par la Federal Housing Administration, ce qui signifie que les prêteurs peuvent être plus disposés à prendre des risques avec des acheteurs ayant un faible acompte, une cote de crédit plus faible ou un ratio dette/revenu élevé. Il est difficile d'économiser pour un acompte si vous louez et que vous vous en sortez à peine, mais il semble que vous serez en mesure d'effectuer vos paiements hypothécaires mensuels si vous parvenez à surmonter le problème de l'acompte et des frais de clôture. Un prêt FHA est conçu pour aider à résoudre ces problèmes spécifiques afin de permettre à un acheteur à faible revenu ou à un primo-accédant d'accéder plus facilement à une maison et de commencer à se constituer un capital au lieu de payer un loyer. Il existe cependant certaines exigences et limitations dont vous devrez tenir compte, comme des taux d'intérêt légèrement plus élevés et une assurance hypothécaire privée. Un prêt FHA peut être adapté à votre situation ; examinez les avantages et les inconvénients potentiels et découvrez-le.

Un prêt FHA est un prêt hypothécaire accordé par le gouvernement et assuré par la FHA (Federal Housing Administration).

Lorsque vous empruntez de l'argent à un prêteur pour acheter une maison, la seule garantie que vous devez offrir au prêteur en cas de défaut de paiement est la maison elle-même et la propriété sur laquelle elle se trouve. Bien que cela puisse sembler être un échange équitable (ils vous prêtent l'argent, vous offrez la maison en échange si vous ne pouvez pas payer), c'est en fait un risque énorme pour le prêteur. Les prix de l'immobilier fluctuent, donc si vous ne pouvez pas payer votre prêt hypothécaire et que le prêteur essaie de vendre la maison pour récupérer ses pertes, il peut constater que la maison ne vaut plus ce que vous devez encore. De plus, le prêteur doit également assumer les frais administratifs liés au dépôt de la saisie, au paiement des frais juridiques et au paiement des commissions aux agents immobiliers. En conséquence, les prêteurs de prêts hypothécaires traditionnels limitent leurs emprunteurs à ceux qui ont un excellent crédit et qui ont fait preuve de discipline et de revenus pour économiser des acomptes importants. Ces emprunteurs sont moins susceptibles de faire défaut sur leurs prêts.

Un prêt FHA L'assurance habitation permet d'atténuer une partie de ce risque. La Federal Housing Administration, préoccupée par le fait que l'accession à la propriété soit hors de portée de ceux qui pourraient être en mesure d'effectuer des paiements mensuels mais ne peuvent pas économiser suffisamment pour un acompte important, ou qui peuvent avoir commis des erreurs de crédit dans le passé, a décidé qu'elle pouvait assurer une catégorie de prêts conçus pour aider ces emprunteurs. La FHA garantit que si un acheteur fait défaut sur l'un de ses prêts, le prêteur ne subira pas de perte financière. En conséquence, les prêteurs peuvent en toute confiance proposer des prêts FHA aux acheteurs ayant des scores de crédit plus faibles et des acomptes moins élevés. Comme il est si difficile d'amasser un acompte lorsque vous payez également un loyer, les prêts FHA sont une excellente option pour les acheteurs d'une première maison, qui n'ont pas de maison existante à vendre et dont ils peuvent tirer profit.

Un prêt FHA implique généralement des frais de clôture moins élevés et un acompte moins élevé sur une maison.

Vous avez choisi une maison, budgétisé votre acompte et vos mensualités, souscrit une assurance habitation et calculé vos impôts. Vous êtes prêt à partir ! Mais attendez : n'oubliez pas les frais de clôture. Pour certains emprunteurs, les frais de clôture (qui comprennent les frais d'évaluation, les frais d'ouverture et de demande de prêt, les intérêts payés d'avance, l'assurance du titre et une foule d'autres paiements) sont toujours sur la table. Ces coûts peuvent augmenter rapidement et peuvent rendre l'achat d'une maison extrêmement coûteux. Pour faciliter l'accession à la propriété par les acheteurs à faible revenu, la FHA impose des limites aux frais de clôture des prêts hypothécaires FHA : les prêteurs ne peuvent pas facturer plus de 3 à 5 % du prix d'achat de la maison à la clôture. La FHA permet aux vendeurs ou aux prêteurs d'absorber une partie des frais de clôture pour respecter cette norme, ce qui peut être un point de négociation avec le vendeur au moment de fixer le prix d'achat de la maison.

Combien coûte un acompte pour une maison ? Dans le passé, on s'attendait à ce qu'un acheteur soit prêt à verser 20 % du prix de la maison lors de la clôture d'un prêt hypothécaire. Cela garantissait suffisamment de capitaux propres dans la maison pour que les prêteurs estiment que l'acheteur aurait un intérêt direct dans la maison et serait moins susceptible de faire défaut. Et s'il faisait défaut, les 20 % serviraient de coussin contre la perte de la banque. Avec la flambée des prix de l'immobilier, réunir 20 % du prix d'achat d'une maison est hors de portée, même pour les acheteurs les plus déterminés. Les prêts FHA exigent un acompte minimum de 3,5 % pour les emprunteurs dont le score de crédit est supérieur à 580. Pour les emprunteurs ayant une cote de crédit inférieure, comprise entre 500 et 579, l'acompte sera porté à 10 %. Cela peut permettre aux emprunteurs qui n'ont pas pu économiser de manière significative d'accéder plus rapidement à un logement, de sorte que leur paiement mensuel puisse commencer à constituer un capital au lieu d'être consacré au loyer.

Il est généralement plus facile d'obtenir un prêt FHA, qui nécessite un score de crédit inférieur à celui requis par un prêt conventionnel et constitue une excellente option pour les acheteurs de maisons à faible revenu.

Pour les emprunteurs ayant un mauvais score de crédit ou ceux qui ont très peu d'antécédents de crédit, obtenir un prêt immobilier peut être une ascension difficile. Les prêts hypothécaires traditionnels exigent souvent un score de crédit FICO d'au moins 620 pour que les acheteurs potentiels soient même considérés pour un prêt hypothécaire. Pour les acheteurs à faible revenu qui n'ont peut-être pas d'antécédents de crédit significatifs, atteindre ce score peut être presque impossible, car cela nécessite des mois et des années de paiements ponctuels sur divers types de comptes de crédit. Étant donné que les problèmes de crédit restent dans le dossier de crédit d'une personne pendant sept ans, élimination d'un mauvais crédit Cela peut prendre un certain temps. Les prêts FHA peuvent être accordés aux emprunteurs dont le score FICO est aussi bas que 500. Ces emprunteurs paieront un acompte légèrement plus élevé que les emprunteurs ayant de meilleurs scores de crédit afin d'absorber une partie du risque du prêt, mais ils peuvent postuler sans craindre d'être rejetés simplement à cause d'un score de crédit inférieur.

Si vous envisagez d'acheter une maison dans un avenir proche, il est judicieux de commencer à examiner votre solvabilité dès maintenant. Accédez en toute sécurité à une copie gratuite de votre rapport de solvabilité à partir du Commission fédérale du commerce, qui vous mettra en contact avec les différents bureaux de crédit. Vous pouvez également acheter une copie de votre score de crédit. Le rapport est une mine d'informations et vous devriez l'étudier attentivement. Assurez-vous que tous les comptes répertoriés sont bien les vôtres et que les informations de paiement sont exactes. À partir du rapport de crédit, vous pouvez vous connecter directement aux bureaux de crédit pour contester toute information incorrecte. Les erreurs peuvent prendre un certain temps à corriger, alors commencez ce processus tôt.

Les prêts FHA sont disponibles sur des durées de 15 et 30 ans et ont des taux d’intérêt fixes.

Certains prêts hypothécaires permettent aux emprunteurs de personnaliser la durée de leur prêt et de jouer avec les options de remboursement du prêt, comme payer les intérêts uniquement au début, puis faire face à une forte augmentation des coûts mensuels, ou attirer les emprunteurs avec un taux fixe bas pendant quelques années, puis ouvrir le pari des taux variables pour le reste du prêt. Comme l'objectif d'un prêt FHA est d'augmenter le nombre d'accession à la propriété stable, la FHA restreint les conditions et les taux de ses prêts pour qu'il soit plus probable que les emprunteurs soient en mesure de planifier et de budgétiser soigneusement pour améliorer leur crédit et rester dans leur maison en règle.

Les prêts FHA ont des taux d'intérêt fixes. Il n'y a pas de taux de période d'introduction, d'incitations ou de changements de taux après un certain nombre d'années ; le taux qui vous est donné à l'origine de votre prêt sera le taux que vous paierez lorsque vous terminerez le prêt, sauf en cas de refinancement ou de recalcul (recalcul du paiement mensuel) de votre prêt. Il n'y a aucune négociation à faire ici, et cela vise à protéger les emprunteurs moins qualifiés des prêteurs prédateurs.

Les conditions de prêt standard pour les prêts hypothécaires FHA sont de 15 et 30 ans. Selon le montant de l'argent dont vous disposez et le montant des paiements mensuels que vous pouvez effectuer, une durée de 15 ans peut être une bonne option. Étant donné que les durées de 15 ans ont des taux d'intérêt plus bas, vous paierez moins d'intérêts au total en raison de la durée plus courte du prêt. Cependant, les paiements mensuels seront nettement plus élevés que ceux d'un prêt à plus long terme – pour de nombreux emprunteurs, ils seront trop élevés. Dans ce cas, un prêt hypothécaire de 30 ans entraînera un taux d'intérêt légèrement plus élevé, mais vous permettra d'étaler les paiements sur 30 ans et de réduire votre obligation mensuelle. L'une ou l'autre des durées maintient vos paiements cohérents pendant toute la durée du prêt (avec une légère variation en fonction des taxes locales et des augmentations des primes d'assurance), ce qui facilite la planification et la budgétisation. De plus, les prêts FHA ne comportent pas de pénalité en cas de remboursement anticipé du prêt, donc à mesure que vos revenus augmentent ou que vous disposez de fonds supplémentaires, vous pouvez payer un supplément chaque mois pour réduire le capital du prêt et effectuer vos paiements plus tôt.

Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier d’un prêt FHA.

Bien que les exigences en matière de score de crédit et d'acompte soient plus faibles pour les emprunteurs FHA, il existe un certain nombre de restrictions assez importantes. Tout d'abord, un prêt FHA n'est disponible que pour l'achat de votre résidence principale. Si vous avez les fonds nécessaires pour acheter une deuxième propriété ou un bien d'investissement, la FHA ne vous accordera pas de deuxième prêt. Vous devez avoir une preuve d'emploi actuel et de revenus stables pour montrer que vous serez en mesure d'effectuer vos paiements mensuels. Les exigences en matière d'acompte varient en fonction de votre score de crédit : 3,5 % pour ceux dont le score de crédit est d'au moins 580 et 10 % pour ceux dont le score de crédit se situe entre 500 et 579. Ces exigences sont relativement simples.

Les autres exigences de prêt de la FHA deviennent un peu plus compliquées. Pour réduire son risque, la FHA exige que les emprunteurs aient un ratio dette/revenu (DTI) inférieur à 43 %. Votre DTI est déterminé en divisant le total de vos paiements mensuels de dettes par votre revenu mensuel avant impôts. Le chiffre qui en résulte est votre DTI. Les prêteurs utilisent ce chiffre pour évaluer la facilité avec laquelle vous serez en mesure d'effectuer vos paiements mensuels. De nombreux facteurs ne sont pas inclus dans le DTI (nourriture, services publics, loisirs), mais les prêteurs ont constaté qu'un taux de 43 % et moins est un bon indicateur de la capacité d'un emprunteur à honorer ses paiements mensuels. Si le vôtre est supérieur à ce chiffre, prenez le temps de rembourser autant de dettes que possible jusqu'à ce que votre taux s'améliore.

L’inconvénient le plus important du programme de prêt FHA est probablement le Prime d'assurance hypothécaire, ou MIP). Cette assurance compense la perte de la FHA si vous ne remboursez pas votre prêt. Elle est similaire à l'assurance hypothécaire privée (PMI), que les prêteurs facturent sur certains prêts traditionnels jusqu'à ce que l'emprunteur ait remboursé 20 % de son prêt, mais la MIP est payée en deux parties : la première est une charge initiale que vous paierez à la clôture du prêt. La seconde est une prime annuelle que vous paierez chaque année. Le montant des paiements est basé sur le montant que vous devez par rapport à la valeur de votre maison. Si vous avez effectué un acompte de 10 % ou plus, vous pourrez demander l'annulation de la prime annuelle après 11 ans de paiements réguliers et ponctuels. Si vous avez effectué un acompte inférieur à 10 %, la MIP ne peut pas être annulée et vous effectuerez les paiements mensuels jusqu'à ce que le prêt soit remboursé, soit parce que vous avez terminé les paiements, soit via un refinancement. Pour de nombreux emprunteurs, ce paiement supplémentaire constitue une difficulté, mais c'est une dépense nécessaire si les autres aspects du programme de prêt FHA en font la meilleure option.

La FHA limite le montant que les acheteurs de maisons peuvent emprunter. Ce montant varie chaque année, mais il augmente et diminue en fonction du marché et de la région dans laquelle vous vivez. Cela signifie que si le logement que vous souhaitez acheter dépasse le maximum autorisé par la FHA, vous devrez choisir un autre produit de prêt. Les limites de prêt de la FHA sont conçues pour protéger la FHA contre les pertes, mais aussi pour s'assurer que ses emprunteurs ne contractent pas de prêts plus importants qu'ils ne peuvent raisonnablement rembourser.

Comme pour tout prêt, il y a des avantages et des inconvénients à évaluer avant de trouver un prêteur.

Le programme de prêt FHA comporte de nombreux avantages et inconvénients. Il a donné à de nombreux acheteurs qui, autrement, seraient encore locataires, la possibilité d'acheter une maison, et il peut être adapté à votre cas. Comme pour tout prêt, vous devrez prendre en compte les avantages et les inconvénients du programme pour vous assurer qu'ils vous conviennent.

Le principal inconvénient pour la plupart des gens est le MIP. Souvent, vous pouvez imputer le paiement initial aux frais de clôture et en financer une partie, mais les primes annuelles ou mensuelles seront là pendant toute la durée du prêt si vous avez profité de l'option de mise de fonds inférieure. Les exigences relatives à la propriété (limites du montant total emprunté) signifient que vos choix de maison peuvent être limités, et l'exigence que la maison soit votre résidence principale signifie que vous ne pouvez pas utiliser ce prêt pour acheter un bien d'investissement ou une résidence secondaire. Enfin, le coût global du prêt sera probablement légèrement plus élevé qu'un prêt hypothécaire traditionnel. Les taux peuvent être plus bas, mais le coût total de l'emprunt, y compris le MIP, peut être plus élevé qu'un prêt hypothécaire non FHA.

Ces inconvénients sont toutefois compensés par les avantages considérables d'un prêt immobilier FHA. De nombreux acheteurs d'une première maison sont accablés par un loyer élevé, certains ont des prêts étudiants à rembourser et certains sont au début de leur carrière et ne gagnent pas assez d'argent pour économiser. Acheteurs plus âgés Les acheteurs qui ont des problèmes de solvabilité ou qui ont fait faillite peuvent également avoir du mal à réunir un acompte, par exemple s'ils ont utilisé la valeur nette de leur maison actuelle pour payer des factures, payer les études de leurs enfants ou n'ont jamais été propriétaires d'une maison parce qu'ils n'en avaient pas les moyens. Le programme FHA rend l'accession à la propriété accessible à ces acheteurs grâce à son exigence d'acompte plus faible. De même, les acheteurs potentiels ayant des problèmes d'antécédents de crédit et même des faillites ont la possibilité d'acheter une maison car le prêt FHA autorise un seuil de score de crédit plus bas. Le plus grand avantage pour la plupart des acheteurs est qu'un prêt FHA leur permet d'accéder à une maison plus tôt qu'ils n'auraient pu le faire autrement, de sorte que leurs mensualités hypothécaires servent à accroître la valeur nette de leur maison au lieu de remplir les poches de leurs propriétaires.

Si vous pensez qu’un prêt FHA vous convient, évaluez différents prêteurs approuvés par la FHA avant d’en choisir un.

Vous avez un acompte important mais votre crédit est en difficulté ? Un crédit correct, un acompte correct, mais un DTI douteux ? Presque aucun acompte ? Un prêt FHA pourrait être idéal pour vous, et il est donc temps de commencer à magasiner. On pourrait penser qu'en raison des directives si strictes de la FHA, vous seriez en mesure d'entrer dans n'importe quelle banque et d'en faire la demande – et techniquement, vous auriez raison – mais comme pour tout produit ou service de prêt, il est payant de faire le tour du marché. Les prêteurs auprès desquels vous demanderez votre prêt FHA peuvent avoir différents tarifs et coûts Les conditions de prêt sont conformes aux directives de la FHA, et certaines peuvent avoir des normes de souscription différentes. Ce n'est pas parce qu'il s'agit d'un prêt FHA que vos conditions seront les mêmes chez tous les prêteurs. Vous constaterez que certains proposent de meilleures options aux emprunteurs ayant de faibles acomptes, tandis que d'autres s'adressent aux emprunteurs ayant des cotes de crédit plus faibles.

Avant de soumettre votre demande, vous devez vous assurer que vous avez tout ce dont vous avez besoin à portée de main. Vous devriez prendre le temps d'évaluer votre budget et de décider du montant que vous pouvez vous permettre de dépenser. Lorsque vous faites une demande de préapprobation, votre prêteur vous indiquera le montant que vous pouvez emprunter, mais cela ne signifie pas nécessairement que c'est le montant que vous pouvez vous permettre de prendre. Décidez combien vous pouvez vous permettre de payer chaque mois. Il existe des calculateurs de prêts hypothécaires disponibles en ligne qui vous aideront à déterminer le montant que vous êtes prêt à payer chaque mois. Ne budgétisez pas automatiquement le montant le plus élevé que vous pouvez vous permettre : les maisons sont chères à vivre et à entretenir, alors laissez une marge dans votre budget.

Ensuite, vérifiez votre rapport de solvabilité, puis rassemblez tous les documents dont vous aurez besoin pour faire votre demande. Des copies de relevés bancaires, de bulletins de paie de votre employeur, de déclarations de revenus et de documents relatifs à vos biens ou actifs vous aideront à simplifier le processus. Examinez différents types d'établissements de crédit : banques locales, coopératives de crédit, banques nationales et autres prêteurs hypothécaires. Appelez-les ou consultez leurs sites Web pour obtenir des détails sur les taux et les exigences en matière de score de crédit pour les prêts FHA. Recueillez autant d'informations que possible.

Une fois que vous avez les informations, vous pouvez choisir quelques prêteurs auprès desquels demander une préapprobation, ce qui signifie qu'ils examineront votre crédit, confirmeront vos documents et vous remettront une lettre certifiant que vous pourrez emprunter une certaine somme d'argent à condition que la maison réponde à leurs exigences. Cela ne nuira pas à votre crédit de faire une demande auprès de plusieurs prêteurs, à condition que vous fassiez votre demande dans un court laps de temps. Vous pouvez ensuite comparer les taux d'intérêt, les exigences du MIP et les conditions des prêts pour choisir celui qui répondra le mieux à vos besoins et vous permettra d'accéder à une maison le plus rapidement possible.