L'état de l'immobilier

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de l’état de l’immobilier et nous espérons que ce blog pourra vous aider.

Les taux hypothécaires élevés, la valeur astronomique des maisons et les vendeurs réticents continuent de maintenir le marché immobilier sous contrôle.

La persistance de taux d’intérêt élevés et le gonflement de la valeur des logements ont freiné le marché de l’immobilier en 2023. Le marché de l’immobilier taux d’intérêt hypothécaires les plus élevés Depuis plus de 20 ans, les taux d’intérêt ont fait fuir les acheteurs, tout en décourageant les propriétaires qui bénéficiaient de taux d’intérêt historiquement bas de s’engager dans la voie de l’accession à la propriété. vente. Il en est résulté une pénurie de stocks qui a continué à faire grimper la valeur des maisons, décourageant encore davantage les acheteurs d’entrer sur le marché. Dans le même temps, les constructeurs ont cherché à combler ce manque de stocks, ce qui a fait monter en flèche la construction de nouveaux logements.   

Si les taux d’intérêt hypothécaires resteront probablement élevés en 2024, de nombreux économistes s’attendent à ce qu’ils tendent à la baisse, juste assez pour attirer les acheteurs et les vendeurs qui attendent anxieusement sur la touche pour revenir sur le marché. 

Les taux hypothécaires ont fait baisser l’offre et la demande.

Beaucoup s’attendaient à ce que le marché se corrige en 2023 après les augmentations spectaculaires de la valeur des maisons en 2021 et 2022, mais, grâce aux taux d’intérêt élevés, cela ne s’est jamais produit. « À un moment donné, nous avons pensé que le marché allait se calibrer de lui-même, mais il est resté un marché très favorable aux vendeurs, avec une réduction significative des stocks », explique Phoebe Schreiner, agent immobilier chez Sotheby’s New England.

Les taux élevés, qui tournent autour de 7 %, ont découragé les acheteurs potentiels, tandis que ceux qui étaient bloqués à des taux historiquement élevés ont été découragés. des taux d’intérêt bas ont hésité à mettre leur maison en vente. « Les propriétaires qui envisageaient de vendre ne veulent pas échanger leur prêt hypothécaire refinancé à 3 % contre un taux de 7 % », explique Orphe Divounguy, directeur général de l’Office national de l’énergie. économiste principal chez Zillow. « Parce que la demande et l’offre ont diminué en même temps, la valeur des logements est restée élevée. Comme il y a moins d’acheteurs et de vendeurs sur le marché, le nombre de logements qui s’échangent est inférieur à celui d’une année normale ».

Avec une réduction moyenne de 75 % des stocks dans tous les secteurs, cette tendance devrait se poursuivre jusqu’en 2024, selon Mme Schreiner, bien qu’il y ait une lumière au bout du tunnel. « La perspective d’une baisse des taux d’intérêt au cours du troisième trimestre et du quatrième trimestre de 2024 pourrait encourager les vendeurs à proposer des biens à la vente, ce qui serait un changement bienvenu », ajoute-t-elle. 

C’est un marché de vendeurs.

Alors que certains propriétaires pourraient être réticents à renoncer à leurs faibles taux d’intérêt en vendant, la valeur élevée des logements et la pénurie d’inventaire continuent de faire de ce marché immobilier un excellent marché pour les vendeurs, selon agents immobiliers. 

En fait, Mme Schreiner affirme qu’il n’y a jamais eu de meilleur moment pour vendre qu’aujourd’hui. Les vendeurs n’ont jamais bénéficié d’autant d’indulgence que depuis des années, compte tenu de l’absence de stocks », explique-t-elle. « Les vendeurs doivent toujours préparer et commercialiser correctement leur maison en vue de la revendre, mais les acheteurs resteront plus disposés à entreprendre des rénovations, des réparations et des mises à jour. » Mme Schreiner ajoute que les vendeurs peuvent également s’attendre à obtenir des concessions de la part des acheteurs en ce qui concerne les inspections, le financement, les écarts d’évaluation, etc.

S’ils décident de mettre leur maison sur le marché, les vendeurs peuvent s’attendre à obtenir un bon prix et une vente rapide, selon M. Divounguy. « Malgré l’augmentation récente des nouvelles inscriptions, la valeur des maisons est aujourd’hui supérieure de 4,2 % à ce qu’elle était il y a un an, et les maisons se vendent beaucoup plus rapidement qu’avant la pandémie », précise-t-il. « Des listes attrayantes dont le prix et la commercialisation sont corrects se concluent en 17 jours dans tout le pays », ajoute-t-il.

Les taux d’intérêt resteront élevés.

En 2023, le marché est resté défavorable aux acheteurs. Après taux hypothécaires Après avoir atteint un niveau historiquement bas de 2,65 % en janvier 2021, les taux ont grimpé à près de 8 % deux ans plus tard, la Réserve fédérale ayant relevé ses taux pour lutter contre l’inflation. Si les taux hypothécaires ont quelque peu baissé au début de l’année 2024, ils sont encore bien supérieurs à ceux du début de l’année 2021. 

Les premiers espoirs de voir la Réserve fédérale réduire ses taux en 2024 se sont évanouis à la fin du premier trimestre. L’inflation est passée de 3,2 % à 3,5 % entre février et mars, bien au-delà de l’objectif de 2 % que la Réserve fédérale espère atteindre. Cela signifie que le taux d’intérêt de la Réserve fédérale, et donc les taux hypothécaires, resteront probablement élevés jusqu’en 2024. Dans ses dernières prévisions, Fannie Mae prévoit Les taux de chômage ne diminueront que légèrement en 2024 pour atteindre 5,9 %. 

Les ventes de logements augmenteront.

Selon la National Association of Realtors (NAR), les ventes de logements sont tombées en 2023 à leur niveau le plus bas depuis près de 30 ans, soit une baisse de 19 % par rapport à 2022. Bien que les économistes ne s’attendent pas à une reprise spectaculaire en 2024, les ventes de logements devraient augmenter à mesure que les acheteurs et les vendeurs impatients reviendront à la table des négociations. Fannie Mae prévoit une augmentation de 5 % des ventes de logements. ventes de logements en 2024 par rapport à 2023. 

Les premiers signes indiquent que le marché est en train de se détendre. La NAR a fait état d’une augmentation de 9,5 % des ventes de logements entre janvier et février 2024, bien que les ventes soient encore en baisse de 3,3 % par rapport à février 2023. 

Les vendeurs semblent également fatigués d’attendre que les conditions du marché changent pour vendre leur logement. Zillow a rapporté une augmentation de 21 % du nombre de ventes de maisons à l’étranger. nouvelles inscriptions en février d’une année sur l’autre. « C’est un signe que le blocage des taux se relâche ; les propriétaires semblent plus disposés à mettre leur maison en vente et à renoncer à leur faible taux hypothécaire », explique M. Divounguy. 

Et comme Fannie Mae prévoit une baisse modérée des taux d’intérêt au cours de l’année, les ventes et les inscriptions ne devraient que continuer à augmenter. 

Les prix des logements continueront de grimper. 

Bien que le taux de croissance des prix de l’immobilier ralentisse, il continue d’augmenter, quoique faiblement, selon la dernière version de l’enquête sur les prix de l’immobilier. Indice national Case-Shiller des prix des logements NSA aux États-Unispublié en mars. Après une brève baisse au milieu de l’année 2023, le rapport indique que les prix de l’immobilier ont augmenté de 6 % d’une année sur l’autre en janvier, ce qui est encore loin des taux de croissance de 20 % observés en 2021 et 2022. 

Mois par mois valeurs de la maison ne racontent pas la même histoire. Alors que toutes les grandes villes ont connu une croissance d’une année sur l’autre, le rapport montre que la valeur des logements peine à augmenter car les acheteurs se retirent face à la hausse des taux d’intérêt hypothécaires. Selon l’indice Case-Shiller, les prix des logements aux États-Unis ont en fait diminué d’un mois sur l’autre entre novembre 2023 et janvier 2024. 

Selon M. Divounguy, cette lente remontée est due en partie à l’augmentation des stocks. « L’augmentation des stocks, sans augmentation équivalente des ventes, atténue la pression concurrentielle qui pousse la valeur des maisons à la hausse », explique-t-il. En fait, l’augmentation du nombre de nouvelles inscriptions à la vente a incité Zillow à réduire sa croissance prévisions pour la valeur des maisons à 1,9 % à partir d’avril 2024.

Les conditions du marché immobilier varient en fonction de la localisation.

L’ampleur des fluctuations de la valeur des logements dépend fortement des facteurs suivants emplacement. La croissance de l’immobilier a connu un essor dans des villes comme San Diego, Charlotte (Caroline du Nord) et Chicago en 2023, mais a été plus lente dans des zones métropolitaines comme Portland, Denver et Dallas. 

La démographie locale a également un impact important sur le nombre de nouvelles inscriptions. Zillow signale les plus fortes augmentations de nouvelles inscriptions au Texas et en Floride, où la population est plus âgée et où l’on trouve donc un plus grand pourcentage de propriétaires qui sont à l’abri des fluctuations des taux hypothécaires parce qu’ils n’ont pas d’hypothèque. 

Un procès modifie le paysage immobilier.

Les perspectives du marché de l’immobilier sont compliquées par le fait qu’il y a eu récemment une augmentation des prix de l’immobilier. décision dans un procès contre NAR qui modifie les règles relatives aux ventes résidentielles, en mettant fin à la pratique de longue date consistant à faire payer aux vendeurs une commission de 6 % qui est versée à l’agence immobilière. agents de l’acheteur et du vendeur pour l’inclusion de leur maison sur les sites MLS. Les économistes estiment que la nouvelle décision devrait réduire les commissions des agents immobiliers de 30 %, ce qui permettra aux vendeurs d’économiser une somme importante lors de la vente de leur maison.

Bien que cette décision soit favorable aux vendeurs, elle pourrait compliquer les choses pour les acheteurs, qui devront désormais négocier la rémunération de leur agent pour les services qu’il leur fournit. 

Les nouvelles constructions comblent le vide.

La fin de l’année 2023 a été marquée par un pic dans la construction de logements neufs. Selon le Bureau de recensement des États-UnisEn novembre 2023, les constructeurs ont inauguré 1,56 million de nouveaux logements, ce qui est bien supérieur aux prévisions des analystes et dépasse de 14,8 % les 1,36 million de nouvelles constructions d’octobre. 

Cette augmentation est liée à la baisse des stocks de logements existants. Les nouvelles constructions contribuent à combler le vide laissé par les propriétaires qui ne veulent pas vendre leurs maisons avec des hypothèques historiquement basses. Selon Zillow, l’inventaire des logements existants a chuté de 36 % par rapport aux niveaux d’avant la pandémie. En conséquence, les nouvelles constructions constructeurs de maisons représente environ 30 % de l’ensemble des ventes de logements, ce qui est bien plus que les quelque 10 millions d’euros que représentent les ventes de logements en Europe. 10 à 12 pour cent La part du gâteau des ventes de logements qu’elle représente habituellement est faible. 

L’achat d’une nouvelle construction présente d’autres avantages qui attirent les acheteurs. De nombreux constructeurs peuvent offrir des incitations que les vendeurs privés ne peuvent pas offrir. « Les concessions telles que les rachats de taux d’intérêt hypothécaires et la couverture des frais d’entretien sont des avantages qui ne peuvent pas être accordés aux particuliers. frais de clôture peut permettre aux acheteurs d’économiser des milliers d’euros et peut vraiment faire bouger les choses dans le contexte actuel de taux élevés », explique M. Divounguy. 

Et comme les taux d’intérêt plus élevés font grimper les hypothèques, de nombreux acheteurs qui ont déjà du mal à payer une hypothèque plus importante ne veulent pas avoir à supporter le coût supplémentaire d’une hypothèque plus élevée. l’entretien d’une maison ancienne. 

Cette tendance à la construction de logements neufs devrait être un facteur majeur en 2024, avec NAR prévoit une augmentation de 4,7 % des nouvelles unités de construction unifamiliale en 2024. 

L’intérêt pour les maisons mitoyennes est en plein essor.

Ce boom de la construction est également dû à un regain d’intérêt pour les maisons en rangée et appartements. Ces maisons mitoyennes coûtent moins cher que les maisons indépendantes, ce qui attire les acheteurs à la recherche d’alternatives plus abordables aux maisons « individuelles » pour compenser les taux d’intérêt élevés. Selon la NAR, les maisons en rangée représenteront environ 17 % de l’ensemble des nouvelles constructions en 2023, soit le taux le plus élevé depuis 15 ans. 

Zillow signale une baisse de 12 % de la construction de maisons individuelles à partir de 2021, tandis que les maisons « attenantes », y compris les maisons de ville et les appartements en copropriété, ont augmenté de 2,9 %. 

Les acheteurs font preuve de créativité pour réduire les coûts.

Face à des taux hypothécaires élevés, les acheteurs font preuve de créativité pour réduire les dépenses liées au coût de la vie en trouvant des moyens de les partager. L’une de ces stratégies est le « house hacking », qui consiste à louer une partie ou même la totalité d’un logement pour gagner de l’argent. En fait, plus de la moitié des acheteurs du millénaire et de la génération Z accordent une grande importance à la possibilité de louer une partie ou la totalité de leur logement pour gagner de l’argent. louer une partie de leur logement pour les revenus, selon Zillow. 

L’achat conjoint d’un logement avec un ami ou un membre de la famille est également de plus en plus populaire. Zillow a constaté qu’environ 21 % des acheteurs de logement ont déclaré avoir acheté en commun en 2023. 

Le Midwest offre des options abordables.

Les travailleurs à distance et les autres personnes qui ont la possibilité de s’installer où elles le souhaitent peuvent envisager quelques mesures. zones métropolitaines abordables où leur argent ira plus loin. Zillow rapporte Louis, Detroit, Minneapolis et Indianapolis, où quelque 30 % des logements proposés sont à la portée du budget d’un ménage médian. 

« Nombre de ces zones métropolitaines offrent toutes les commodités d’une grande ville, avec des prix relativement abordables et une qualité de vie élevée », explique M. Divounguy. 

Les mises à jour sont payantes.

Comme cela a toujours été le cas, les propriétaires désireux de vendre leur maison peuvent la rendre plus attrayante en y apportant des améliorations judicieuses. Selon M. Schreiner, la rénovation ou l’installation d’un parquet est toujours un investissement judicieux. Il en va de même pour les amélioration des cuisines et des salles de bains. 

« Les acheteurs sont prêts à prendre en charge des travaux de peinture minimes ou de petits projets de maison », explique Mme Schreiner. Cependant, elle ajoute que la plupart des acheteurs ne veulent pas se lancer dans de grands projets de construction. « Si les propriétaires entreprennent des travaux de rénovation, je les encourage à moderniser la cuisine, la salle de bains et les sols et, si possible, à ajouter une buanderie ou un vestiaire », explique Mme Schreiner. Même dans un marché de vendeurs, les bonnes caractéristiques peuvent donner un coup de pouce à la valeur d’une maison.