Comment financer une propriété locative et commencer à gagner de l'argent en tant que propriétaire prospère

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui, nous nous réunissons pour parler de la façon de financer une propriété locative et de commencer à gagner de l'argent en tant que propriétaire prospère et nous espérons que le blog pourra vous aider.

Un bien immobilier locatif peut être une excellente source de revenus pour les propriétaires, mais l'investissement initial peut s'avérer difficile sans financement. Les emprunteurs ont de nombreuses options à considérer lorsqu'ils recherchent un prêt pour un bien immobilier d'investissement.

Qu'il s'agisse de générer des revenus passifs ou de tirer profit d'avantages fiscaux, posséder et exploiter un bien immobilier locatif présente de nombreux avantages potentiels. Mais si l'attrait d'un bien immobilier locatif peut être évident, comprendre comment le financer peut l'être moins, en particulier pour les nouveaux investisseurs.

Felton Ellington, directeur des prêts chez JPMorgan Chase & Co., note que l'immobilier peut fournir soit des revenus récurrents, soit des bénéfices futurs aux propriétaires, selon la manière dont le bien est utilisé. « Un bien immobilier d'investissement est un bien immobilier que vous ou un groupe de personnes possédez dans le but de générer des bénéfices », dit-il. « Cela peut signifier un bénéfice mensuel provenant de la location de votre propriété, ou un bénéfice ultérieur lorsque vous la vendez. Il existe différentes options de prêt à envisager dans le cadre d'un investissement immobilier. Il est important de rester prudent quant à votre dette, mais il est bon de savoir qu'il existe [des prêts disponibles] ».

Les investisseurs immobiliers potentiels qui cherchent à mieux comprendre les différents types de prêts immobiliers Les personnes à la recherche d'un prêt immobilier locatif peuvent commencer par suivre ce guide étape par étape. Cela leur permettra d'identifier en toute confiance l'option de prêt adaptée à leur situation.

Avant de commencer…

Investir dans un bien immobilier locatif n’est pas une décision à prendre à la légère. Avant de devenir propriétaire, les futurs acquéreurs doivent prendre en compte plusieurs facteurs, notamment l’impact potentiel de cet achat sur leur vie quotidienne.

Après tout, les propriétaires ont une part importante de responsabilité, des coûts à l'entretien, qu'ils devront être prêts à assumer lorsqu'ils choisiront de louer leur propriété. Ceux qui sont à la hauteur de la tâche trouveront de multiples options de financement disponibles pour le meilleur prêt immobilier d'investissement pour leurs besoins.

ÉTAPE 1 : Étudiez le marché locatif et déterminez le montant dont vous aurez besoin pour acheter une propriété locative.

Avant d'identifier les prêts immobiliers locatifs spécifiques qui méritent d'être pris en considération, les investisseurs immobiliers potentiels devront d'abord savoir combien d'argent ils souhaitent emprunter. Cela signifie qu'ils doivent étudier le marché locatif pour avoir une idée du coût d'un bien immobilier d'investissement au bon endroit. Une fois que les investisseurs décident qu'ils sont prêt à acheter un bien locatif, le processus de choisir la bonne propriété impliquera plusieurs étapes.

Selon Ellington, un investisseur avisé se tournera vers le marché pour établir un budget et sélectionner un bien. « Si vous envisagez de louer votre bien immobilier, déterminez les caractéristiques les plus importantes pour les locataires », conseille-t-il. « Examinez les propriétés comparables dans la région et les prix auxquels elles sont vendues et louées pour comprendre ce que vous devez privilégier en termes de caractéristiques. Peu importe ce que vous recherchez, n'oubliez pas de faire preuve de souplesse, car cela peut vous ouvrir davantage de possibilités dans votre gamme de prix. »

Une fois le bien locatif idéal identifié, les emprunteurs sauront exactement de combien d’argent ils auront besoin pour réaliser leur investissement initial.

ÉTAPE 2 : Vérifiez vos critères d’éligibilité (revenu, cote de crédit et ratio dette/revenu, entre autres) pour voir à quel montant vous pourriez prétendre avec un prêt.

Les emprunteurs devront satisfaire à certaines exigences en matière de revenus, de cote de crédit et de ratio dette/revenu pour être admissibles au financement d'un bien immobilier d'investissement. Bien que les propriétaires connaissent peut-être ce processus en raison de leur propre expérience en matière de demande de prêt hypothécaire, il est important de noter que les prêts pour les propriétés locatives sont généralement assortis de normes de qualification plus strictes que ceux pour les résidences principales. Par conséquent, les investisseurs potentiels voudront comprendre ces exigences à l'avance afin de se mettre dans une meilleure position pour que leur prêt soit approuvé.

Pour les emprunteurs qui souhaitent voir comment leurs finances se comparent aux attentes d’un prêteur, Ellington recommande de s’adresser directement à la source. « Comme pour tout achat immobilier, il est utile d’obtenir une préqualification pour un prêt hypothécaire », note-t-il. « Pour être sûr d’obtenir la meilleure offre, discutez avec plusieurs prêteurs et comparez. »

La préqualification permet aux investisseurs immobiliers de savoir à quel montant ils sont susceptibles d'être admissibles avant de demander un prêt. Cela peut être utile lors de l'évaluation des options d'investissement immobilier.

ÉTAPE 3 : Demandez un prêt immobilier d’investissement conventionnel auprès d’une banque ou d’une société de prêt hypothécaire.

Les prêts conventionnels, qui aident de nombreux propriétaires à financer l'achat de leur résidence principale, sont également disponibles pour les immeubles de placement. Cependant, les prêteurs hypothécaires ont généralement des normes plus élevées pour les prêts immobiliers d'investissement, que les acheteurs potentiels devront respecter pour obtenir cette forme de financement de propriété locative. Pour qu'un emprunteur soit admissible à un prêt conventionnel sur un bien d'investissement, de nombreux prêteurs exigent un score de crédit minimum de 620, un ratio dette/revenu (DTI) inférieur à 45 % et un acompte conséquent d'au moins 15 % du prix d'achat. Cependant, les exigences exactes varient en fonction du prêteur et de la situation financière de l'emprunteur.

Ellington explique que ces exigences plus strictes sont liées au niveau de risque assumé par le prêteur. « Les acomptes sont généralement plus élevés pour les immeubles de placement que pour les résidences principales », dit-il. « Les prêteurs demandent généralement un acompte de 15 à 25 %. Les prêteurs accepteront une gamme plus large d’acomptes pour les résidences principales, car le risque est moindre. »

En bref, la plupart des prêteurs pensent que les propriétaires sont moins susceptibles de faire défaut de paiement sur un prêt pour la maison dans laquelle ils vivent réellement. Cependant, pour tout achat de propriété supplémentaire, les acheteurs devront être prêts à verser un acompte plus important pour un bien locatif.

ÉTAPE 4 : Exploitez votre valeur nette existante grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC.

Les investisseurs immobiliers potentiels qui ne disposent pas des liquidités nécessaires pour verser un acompte sur un prêt conventionnel peuvent plutôt envisager de puiser dans la valeur nette de leur propriété. La valeur nette d'une propriété correspond au montant de la propriété dont le propriétaire est propriétaire. Les propriétaires peuvent emprunter sur cette valeur de plusieurs façons, notamment par le biais de prêts sur valeur nette immobilière et de lignes de crédit sur valeur nette immobilière (HELOC). « Profitez de la valeur nette que vous avez accumulée dans votre résidence principale ou secondaire pour financer un investissement immobilier », suggère Ellington. « Vous [pouvez avoir accès] jusqu'à 80 % de la valeur nette de votre propriété si vous contractez un prêt sur valeur nette immobilière. »

Avec un prêt sur valeur domiciliaire, les propriétaires reçoivent une somme forfaitaire qui est remboursée par des paiements fixes sur une période de temps qui dure généralement jusqu'à 30 ans. Les HELOC, quant à eux, permettent aux propriétaires d'emprunter des fonds selon leurs besoins en fournissant une ligne de crédit sur laquelle puiser, plutôt que de disperser les fonds sous forme de somme forfaitaire. Les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC peuvent tous deux être des options viables pour financer des propriétés d'investissement, mais il est important de noter que les HELOC sont assortis de taux d'intérêt variables, ce qui signifie que les taux peuvent augmenter à l'avenir. Pour cette raison, les acheteurs devront examiner attentivement toutes leurs options pour trouver la meilleure option de prêt pour eux. Les personnes intéressées par ce type de financement peuvent vouloir contacter certains des meilleurs fournisseurs de prêts sur valeur domiciliaire (tel que Banque américaine et Banque Flagstar) pour voir quelles options sont disponibles pour les achats immobiliers.

ÉTAPE 5 : Envisagez un refinancement en espèces de votre maison pour obtenir des fonds pour payer un bien locatif.

Les propriétaires peuvent également puiser dans la valeur nette de leur maison grâce à un refinancement avec retrait de fonds. Contrairement à un prêt sur valeur nette immobilière, qui oblige les propriétaires à effectuer deux mensualités hypothécaires, un refinancement avec retrait de fonds permet aux emprunteurs de remplacer leur prêt hypothécaire actuel par un prêt plus important, en recevant la différence en espèces.

Mais avant d'envisager sérieusement un refinancement avec retrait de fonds, les propriétaires devraient peut-être examiner l'état du marché immobilier et du secteur hypothécaire. En effet, un refinancement avec retrait de fonds modifiera généralement les conditions de leur prêt hypothécaire initial, de sorte que les propriétaires voudront éviter de refinancer lorsque les taux d'intérêt sont plus élevés. D'un autre côté, lorsque les taux du marché sont bas, un refinancement avec retrait de fonds pourrait permettre aux propriétaires de recevoir l'argent dont ils ont besoin pour financer un bien immobilier d'investissement tout en réduisant le taux d'intérêt de leur prêt hypothécaire principal. Un autre point à prendre en compte est qu'un refinancement avec retrait de fonds, un prêt sur valeur domiciliaire et une marge de crédit hypothécaire utilisent tous la propriété de l'emprunteur comme garantie. Ceux qui ne remboursent pas leurs prêts peuvent mettre leur maison en danger de saisie.

ÉTAPE 6 : Renseignez-vous auprès des prêteurs sur les prêts à taux fixe, mais faites attention aux taux d’intérêt élevés et aux exigences strictes en matière d’acompte.

Dans le secteur immobilier, les prêts à taux fixe, également appelés prêts relais, sont souvent des prêts à court terme qui fournissent des liquidités aux emprunteurs qui ont l'intention de réparer ou de rénover une propriété et de la revendre. Les acheteurs de maison peuvent utiliser des prêts à taux fixe pour verser un acompte sur une nouvelle maison en attendant de vendre leur maison actuelle. Cette forme de financement est émise par des prêteurs privés, donc contrairement aux prêts traditionnels, la capacité d'obtenir un prêt à taux fixe ne dépend pas nécessairement de la solvabilité de l'emprunteur. Au lieu de cela, l'admissibilité au prêt peut souvent dépendre de la valeur de la propriété évaluée achetée.

En raison de leur structure unique, les prêts relais font partie des meilleurs prêts pour la rénovation de maisonsToutefois, les investisseurs doivent garder à l’esprit que ces types de prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés, d’exigences d’acompte plus strictes et de conditions de remboursement nettement plus courtes.

ÉTAPE 7 : Examinez les programmes de prêts spécialisés tels que les prêts hypothécaires sur propriété d'investissement de Freddie Mac.

Les programmes de prêts spécialisés peuvent aider les investisseurs immobiliers à acheter un bien locatif. La Federal Home Loan Mortgage Corporation, plus communément appelée « Freddie Mac », propose des prêts hypothécaires pour des biens d’investissement avec des exigences de mise de fonds relativement faibles, ouvrant la voie aux emprunteurs qualifiés qui ont besoin d’options de financement flexibles.

Ce programme de prêt unique pourrait permettre aux acheteurs d’obtenir le financement dont ils ont besoin pour des propriétés de 1 à 4 logements, bien que certaines conditions s’appliquent. Par exemple, avec un prêt immobilier d’investissement Freddie Mac, l’emprunteur ne peut pas être affilié ou lié au constructeur, au promoteur ou au vendeur du bien de quelque manière que ce soit. Les investisseurs devront également vivre dans la propriété pendant au moins un an pour être admissibles à ce type de prêt, les acheteurs potentiels devront donc réfléchir longuement pour décider si cette option peut répondre à leurs besoins.

ÉTAPE 8 : Explorez les prêts multifamiliaux garantis par le gouvernement fédéral, y compris les prêts FHA et VA, si vous achetez une propriété à plusieurs unités et prévoyez de vivre sur les lieux.

Les prêts multifamiliaux, proposés à la fois par la Federal Housing Administration (FHA) et par le US Department of Veterans Affairs (VA), offrent une option différente aux emprunteurs qui cherchent à investir dans des propriétés à plusieurs unités. Ces propriétés se composent généralement de deux, trois ou quatre unités d'habitation distinctes. Bien que les exigences en matière de revenus, de crédit et de DTI s'appliquent toujours, il existe quelques différences clés entre les prêts d'investissement multifamiliaux et unifamiliaux.

Par exemple, les maisons multifamiliales doivent être occupées par leur propriétaire dans au moins une unité, ce qui signifie que les investisseurs devront vivre dans l'une des unités tout en louant le reste. Pour être admissibles à un prêt multifamilial, les investisseurs devront également répondre à plusieurs exigences. Les militaires en service actif, les anciens combattants et les conjoints de militaires éligibles peuvent se tourner vers un prêt VA, sans prime d'assurance hypothécaire et sans acompte requis. Ceux qui ne sont pas admissibles à un prêt VA peuvent plutôt envisager un prêt FHA, qui peut être plus facile à financer qu'un prêt conventionnel avec un acompte minimum de 3,5 %.

ÉTAPE 9 : Vérifiez les options de prêt hypothécaire global si vous souhaitez acheter plusieurs propriétés locatives en même temps.

Les emprunteurs qui souhaitent investir dans plusieurs biens immobiliers peuvent également envisager les avantages potentiels d’un prêt hypothécaire global. Un prêt hypothécaire global est un prêt unique qui couvre deux ou plusieurs biens immobiliers. Pour les investisseurs qui cherchent à posséder et à gérer plusieurs propriétés locatives, la possibilité de regrouper ces propriétés dans une seule hypothèque, plutôt que d’obtenir un financement individuel pour chacune, peut être intéressante.

En raison du montant plus élevé du prêt, les coûts d'un prêt hypothécaire global ont tendance à être plus élevés que ce que les acheteurs paieraient pour un prêt hypothécaire traditionnel. Les investisseurs doivent également être conscients qu'un défaut de paiement d'un prêt hypothécaire global peut amener le prêteur à réclamer non pas un seul bien, mais l'ensemble des biens. Néanmoins, les prêts hypothécaires globaux présentent quelques avantages distincts, permettant aux investisseurs de financer plusieurs biens à la fois et, en fin de compte, de leur faire économiser de l'argent sur les frais de demande et de clôture.

ÉTAPE 10 : Demandez aux prêteurs s’ils proposent des prêts de portefeuille pour financer l’achat de biens locatifs.

Alors que les banques et les prêteurs hypothécaires utilisent leurs propres fonds pour financer les prêts immobiliers, il est important de comprendre que ces prêts sont souvent revendus sur le marché hypothécaire secondaire, permettant au prêteur de libérer suffisamment de capital pour continuer à prêter de l'argent à des emprunteurs supplémentaires.

Un prêt de portefeuille est un prêt hypothécaire contracté et conservé par un prêteur, qui reste dans son portefeuille pendant toute la durée du remboursement. Bien que les prêts de portefeuille soient souvent assortis de normes de qualification plus élevées en raison du risque accru pour le prêteur, ces prêts sont non conformes, ce qui signifie qu'ils peuvent offrir des avantages uniques aux investisseurs immobiliers, notamment des conditions plus flexibles, des montants de prêt potentiellement plus élevés et un processus de financement plus rapide. En tant que tel, les emprunteurs potentiels ne voudront pas négliger cette option.

ÉTAPE 11 : Négocier les conditions de financement du vendeur avec un autre propriétaire souhaitant vendre son bien locatif.

Le financement par le vendeur est un accord immobilier dans lequel l'acheteur paie le vendeur en plusieurs versements plutôt que d'acheter la propriété avec un prêt hypothécaire traditionnel. Le financement par le vendeur peut être une option intéressante pour les emprunteurs qui ne sont pas admissibles à d'autres formes de financement. En effet, la ligne directe avec le vendeur élimine le besoin d'un prêteur hypothécaire, ce qui permet des exigences plus flexibles en matière de revenus, de crédit et d'acompte.

Les investisseurs potentiels peuvent obtenir un financement du vendeur s'ils trouvent un propriétaire qui souhaite se séparer de leur propriété. Malgré les avantages de cette option de financement unique, il est important de noter que les conditions de financement du vendeur peuvent varier considérablement et ne sont pas soumises aux réglementations standard qui protègent les acheteurs de maison dans le cadre d'un prêt hypothécaire traditionnel. Cela signifie que les acheteurs peuvent avoir besoin de négocier pour s'entendre sur des conditions équitables.

ÉTAPE 12 : Trouvez un investisseur pour financer l’achat et devenir un partenaire actif ou silencieux de l’entreprise.

Une autre façon d’obtenir un financement pour un bien immobilier est de trouver un investisseur indépendant pour financer l’achat. Les prêteurs privés sont souvent des professionnels de l’immobilier qui préfèrent financer l’achat d’un bien locatif plutôt que d’en acheter un eux-mêmes.

Les prêts auprès de prêteurs privés sont moins réglementés que les formes traditionnelles de financement immobilier, ce qui peut faciliter l’obtention d’un prêt et l’achat d’un bien immobilier locatif. Cependant, avant de s’engager dans l’un de ces prêts, les emprunteurs devront faire leurs recherches pour choisir un investisseur en qui ils peuvent avoir confiance ; sinon, ils pourraient se retrouver avec des conditions de prêt et des taux d’intérêt moins favorables. En outre, les emprunteurs voudront détailler exactement ce que le partenariat impliquera avant d’accepter les conditions. Certains emprunteurs peuvent rechercher un partenaire silencieux qui prend du recul et leur permet de gérer la propriété eux-mêmes, tandis que d’autres peuvent vouloir un investisseur qui est plus activement impliqué dans les opérations immobilières quotidiennes.

Le financement des investissements immobiliers peut sembler une tâche ardue pour les investisseurs débutants qui ne savent pas par où commencer. Pourtant, il y a une raison pour laquelle tant de personnes choisissent d'investir dans l'immobilier. « Il n'y a aucune garantie en matière d'investissement, mais l'immobilier s'avère être un taux de rendement et de profit stable », explique Ellington. « Un bien immobilier d'investissement peut être une bonne option pour vous si vous avez les fonds nécessaires pour investir et assumer la responsabilité de posséder un bien immobilier supplémentaire. »

Les investisseurs devront examiner attentivement leurs options lorsqu'ils financent un bien immobilier locatif et deviennent propriétaires. Il est judicieux d'examiner de près le marché locatif actuel et le bien lui-même avant de choisir la forme de financement la mieux adaptée à leurs besoins.