Résolu ! Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire et en ai-je besoin pour acheter une maison ?

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de Solved ! Qu’est-ce qu’une hypothèque, et en ai-je besoin pour acheter une maison ? J’espère que ce blog pourra vous aider.

Hypothèques, taux d’intérêt, ratios DTI et scores FICO : la salade de mots impliquée dans l’achat d’une maison peut sembler être un tout nouveau langage, mais comprendre la terminologie est essentiel pour obtenir le meilleur prêt pour l’achat de votre maison.

Q: Je suis en train d’acheter ma première maison, et le processus est tellement complexe que je suis submergé. Je me suis également rendu compte que, même si je sais que j’aurai probablement besoin d’un prêt hypothécaire, je ne sais pas exactement ce qu’est un prêt hypothécaire et si tous les prêts hypothécaires sont identiques. Ai-je besoin d’un prêt hypothécaire ? Quelles décisions dois-je prendre ?

UN: Cela arrive à de nombreux accédants à la propriété, alors ne soyez pas gêné. Il y a probablement un certain nombre de termes que vous avez entendu prononcer pendant des années – et que vous avez peut-être même utilisés vous-même – mais que vous vous rendez compte que vous ne pouvez pas vraiment définir lorsque les choses se corsent. Il n’est pas surprenant que des expressions comme « signification de l’hypothèque » et « définition de l’hypothèque » figurent parmi les premières choses que recherchent de nombreux nouveaux acheteurs de maison lorsqu’ils entament leurs démarches. Mais vous avez raison de poser la question, car votre hypothèque est probablement l’une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez jamais, et il est donc judicieux d’être aussi informé que possible avant de vous engager à financer l’achat de votre maison.

Une hypothèque, dont la plupart des acheteurs ont besoin, est un prêt garanti qui aide l’acheteur à acheter ou à refinancer un logement. 

La plupart des acheteurs d’un premier logement éprouvent un certain choc lorsqu’ils commencent à regarder les maisons à vendre, et ce choc ne fait que s’accentuer lorsque l’acheteur se rend compte qu’il devra payer l’assurance habitation et éventuellement l’assurance hypothécaire en plus du prix du logement et des frais de clôture. Il est facile de se laisser submerger. Bien sûr, certains acheteurs ont la possibilité de payer en espèces Les prix des logements sont généralement bien supérieurs à ce que la plupart des gens, en particulier les primo-accédants, peuvent réunir en espèces. Les prix des logements dépassent également ce que la plupart des emprunteurs peuvent obtenir par le biais d’un prêt personnel. C’est pourquoi la plupart des acheteurs ont recours à un prêt hypothécaire pour financer leur achat.

Une hypothèque est un prêt qu’un emprunteur contracte auprès d’un prêteur qualifié pour acheter une maison. En contractant ce prêt, l’emprunteur utilise la maison elle-même comme garantie pour s’assurer qu’il remboursera l’argent. Si l’emprunteur ne peut pas payer son hypothèque, le prêteur peut prendre la maison et la vendre lui-même pour réduire la perte financière. Certains types de prêts hypothécaires peuvent également être contractés pour refinancement ou rénovation un bien immobilier. Cela semble assez simple, mais il existe plusieurs types de programmes de prêts hypothécaires et les emprunteurs doivent effectuer un certain nombre de préparatifs avant de déposer leur demande, afin de s’assurer qu’ils bénéficient des taux et des programmes les plus favorables.

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires disponibles, y compris conventionnelles, FHA, USDA et VA. 

Hypothèques conventionnelles sont les produits de prêt immobilier les plus courants, et c’est à eux que la plupart des gens pensent lorsqu’ils envisagent un prêt hypothécaire. Il en existe deux types : les prêts conformes et les prêts non conformes. Les prêts conventionnels conformes répondent aux exigences de la Federal Housing Finance Agency, ce qui leur permet d’être achetés par les grandes sociétés de gestion de prêts Fannie Mae et Freddie Mac. Ces sociétés achètent les prêts aux prêteurs après leur conclusion et assurent le service du prêt (collecte des paiements et vérification du paiement des primes d’assurance des propriétaires). Il s’agit du type de prêt hypothécaire le plus traditionnel. Les prêts conventionnels conformes requièrent généralement un acompte minimum de 3 % pour les emprunteurs disposant d’un revenu de 1,5 million d’euros. un excellent score de crédit FICOLes emprunteurs ayant une cote de crédit moyenne peuvent être amenés à verser un acompte plus important, mais un acompte de moins de 20 % entraînera un coût supplémentaire pour l’assurance hypothécaire privée (PMI). Les emprunteurs ayant une cote de crédit moyenne peuvent être amenés à verser un acompte plus important. La cote de crédit de l’emprunteur et la probabilité que Freddie Mac ou Fannie Mae achète le prêt réduisent le risque global pour le prêteur, ce qui signifie que les taux d’intérêt seront généralement inférieurs à ceux des emprunteurs dont la cote de crédit est plus faible. Les prêts conventionnels non conformes ne doivent pas répondre aux normes de Freddie Mac et Fannie Mae, de sorte que ces prêts peuvent être plus importants que le maximum autorisé ou proposés à des emprunteurs dont la solvabilité n’est pas optimale.

La Federal Housing Administration (FHA) a reconnu que les exigences élevées en matière de solvabilité et de versement d’un acompte pour les prêts conventionnels excluaient du marché de nombreux acheteurs, soit parce qu’ils n’avaient pas les moyens de payer leur loyer, soit parce qu’ils n’avaient pas les moyens de payer leur loyer. a été confronté à des problèmes de crédit dans le passé ou n’avaient pas été en mesure d’épargner l’acompte requis. Ces emprunteurs étaient tout à fait capables de payer les mensualités d’un prêt hypothécaire, mais ils avaient du mal à satisfaire aux critères d’éligibilité. Le programme hypothécaire FHA a été conçu pour répondre à ces problèmes. Ces prêts exigent un score FICO de 580, ce qui est inférieur au score standard de 620 exigé par de nombreux programmes de prêts conventionnels. Les emprunteurs ayant une cote de crédit de 580 ou plus peuvent verser un acompte de seulement 3,5 % pour leur maison, mais les emprunteurs ayant une cote de crédit aussi basse que 500 peuvent se qualifier s’ils sont en mesure de verser un acompte de 10 % pour un prêt FHA. Étant donné que la FHA garantit ces prêts (en d’autres termes, si un emprunteur fait défaut, la FHA couvrira la perte financière du prêteur), les prêts FHA sont généralement assortis d’excellents taux d’intérêt. Les prêts FHA nécessitent le paiement d’une prime d’assurance hypothécaire (MIP) pendant toute la durée du prêt ou jusqu’à son refinancement, mais même avec cette dépense mensuelle supplémentaire, les prêts FHA offrent une voie vers l’accession à la propriété aux acheteurs qui, autrement, ne pourraient pas prétendre à un prêt hypothécaire.

Le ministère américain de l’agriculture (USDA) propose également un programme de prêt pour les acheteurs qui ne peuvent pas prétendre à un prêt conventionnel. L’objectif de ces prêts est double : Ils permettent aux acheteurs à revenus faibles ou modérés d’accéder plus rapidement à la propriété, tout en soutenant l’économie et en stimulant la population des zones rurales, qui sont parfois en perte de vitesse. Prêts USDA sont disponibles pour les acheteurs dont les revenus sont inférieurs à la limite requise pour leur région (les limites varient en fonction de l’endroit) et qui souhaitent acheter une maison dans les zones rurales désignées. Les prêts sont proposés sans obligation de versement d’un acompte ou d’une assurance hypothécaire. Comme les prêts sont garantis par l’USDA, les prêteurs peuvent offrir des taux d’intérêt extrêmement favorables malgré l’absence d’acompte ou d’assurance. Ces prêts font de l’accession à la propriété une réalité pour les personnes qui ont la possibilité de déménager et qui n’auraient peut-être pas les moyens d’acheter un logement autrement.

Enfin, le ministère américain des anciens combattants (VA) a mis au point un programme de prêt immobilier pour tenir compte des difficultés particulières que rencontrent les militaires en service actif ou à la retraite pour accéder à la propriété. Les années de service public peuvent se traduire par des revenus plus faibles (et donc moins d’économies) que pour les personnes travaillant dans le secteur public, et les déménagements fréquents peuvent rendre l’achat et la vente d’un logement difficiles. Le programme de prêt VA ne nécessite pas d’acompte et offre des taux d’intérêt bas sans obligation d’assurance hypothécaire. Bien que des frais de financement minimes soient exigés à la clôture, ils peuvent être intégrés au prêt lui-même, et les frais de clôture sont plafonnés afin de rester gérables. Ces prêts sont accessibles aux membres actuels ou anciens de l’armée et à leurs familles.

Outre les programmes hypothécaires mentionnés ci-dessus, d’autres programmes hypothécaires nationaux et locaux peuvent être disponibles pour les membres de diverses organisations, professions ou localités. Il est donc conseillé de mener une enquête approfondie ou de choisir un courtier hypothécaire qui connaît bien les options disponibles dans votre région avant de décider du type de prêt hypothécaire à solliciter.

Les prêteurs hypothécaires déterminent le montant du prêt et le taux d’intérêt en fonction de la cote de crédit de l’emprunteur, de son ratio d’endettement, de son acompte, de ses justificatifs de revenus, de ses déclarations fiscales, etc.

Le poids d’une mensualité de prêt hypothécaire est important, et c’est une chose que de nombreux acheteurs d’un premier logement sous-estiment. Les prêteurs ne veulent pas que les emprunteurs aient du mal à effectuer leurs paiements. Les emprunteurs pour qui les mensualités sont un fardeau sont plus susceptibles d’être en défaut de paiement, et les prêteurs préfèrent ne pas avoir à subir la procédure coûteuse de saisie (la banque prend le logement de l’emprunteur et le vend pour récupérer ses propres pertes après un défaut de paiement). Pour réduire cette probabilité, le prêteur examinera minutieusement les antécédents de crédit de l’emprunteur, ses revenus et d’autres facteurs avant de décider s’il accordera un prêt à l’emprunteur, et quel montant de prêt le prêteur pense que l’emprunteur peut gérer. En fait, la demande de prêt hypothécaire aide le prêteur à évaluer le risque que représente l’emprunteur pour lui, puis le prêteur décide du niveau de risque qu’il souhaite prendre et du coût de ce risque. La définition par le prêteur de ce qui fait d’un emprunteur un bon risque varie légèrement en fonction de la situation.

Pour demander un prêt hypothécaire, l’emprunteur doit être prêt à fournir des documents sur l’ensemble de son historique financier. Avant la demande – idéalement bien avant – l’emprunteur doit consulter ses rapports de solvabilité auprès des trois principales agences d’évaluation du crédit et en vérifier l’exactitude, puis commencer à travailler à l’élaboration d’un plan d’action. corriger tout élément négatif figurant dans le rapport avant de demander un prêt hypothécaire. Bien que la formule précise utilisée par les prêteurs pour déterminer les montants des prêts et les taux d’intérêt varie quelque peu d’un prêteur à l’autre, les antécédents de l’emprunteur en matière de crédit et sa cote de crédit constituent une part importante du calcul. Le prêteur tiendra également compte des revenus de l’acheteur, de l’historique de ses revenus tel qu’il ressort de ses déclarations d’impôts et de son ratio d’endettement (DTI). Les prêteurs s’intéressent au pourcentage du revenu de l’emprunteur qui est consacré au remboursement de la dette chaque mois, car ils utilisent ce chiffre comme indicateur de la difficulté de l’emprunteur à effectuer les paiements. À l’aide de son dossier de crédit, l’emprunteur peut calculer lui-même ce chiffre en additionnant les paiements minimaux dus sur ses dettes chaque mois (autres prêts, paiements de cartes de crédit et paiements de voiture) et le paiement estimé du prêt hypothécaire, y compris les taxes foncières, l’assurance habitation et l’assurance hypothécaire, puis en divisant le tout par le revenu mensuel brut. Le total des remboursements de dettes ne doit pas représenter plus de 43 % des revenus mensuels de l’emprunteur ; il s’agit du ratio DTI le plus élevé autorisé par la plupart des prêteurs.