Dois-je inclure une clause d’escalade dans mon offre immobilière ?

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd'hui nous nous réunissons pour parler de Dois-je inclure une clause d'escalade dans mon offre immobilière ? et j'espère que le blog pourra vous aider.

Il peut être dévastateur de perdre la maison que vous souhaitez acheter au profit d'une personne qui fait une offre plus élevée. Envisagez d'inclure une clause d'indexation pour minimiser vos chances de perdre la maison de vos rêves. Voici pourquoi.

Q: Je pense faire une offre sur une propriété. Mon agent immobilier m'a suggéré d'inclure une clause d'indexation. Cependant, je suis sûr de pouvoir acheter cette maison car il n'y a actuellement aucune autre offre. Dois-je suivre les conseils de mon agent ou simplement faire mon offre ? Et qu'est-ce qu'une clause d'indexation, au fait ?

UN: En tant qu'acheteur de maison, vous accordez peut-être trop de confiance à votre offre. Ce n'est pas parce que vous n'avez pas de concurrence connue que vous obtiendrez le bien. Même si vous êtes sûr de remporter un bien, il peut arriver que quelqu'un fasse une offre de dernière minute plus élevée. C'est pourquoi il peut être judicieux d'inclure une clause d'indexation immobilière dans votre contrat d'achat, afin d'avoir la possibilité de surenchérir sur une offre supérieure à votre offre initiale, mais dans la fourchette que vous êtes prêt à payer.

Lisez la suite pour en savoir plus sur ce qu’est une clause d’escalade dans l’immobilier et pourquoi vous devriez envisager d’en inclure une dans votre offre.

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Qu'est-ce qu'une clause d'escalade ?

Une clause d'escalade (ou escalator) déclenche automatiquement la négociation Le processus de vente d'une maison est plus complexe que celui de l'offre d'achat d'un autre acheteur. Dans une transaction standard sans clause d'indexation, si vous faites une offre sur une maison et que quelqu'un se présente et fait une offre plus élevée et que le vendeur accepte l'offre plus élevée, vous perdez l'opportunité d'acheter la maison. Mais une clause d'indexation vous donne la possibilité d'augmenter automatiquement votre offre jusqu'à un montant prédéterminé.

Une clause d’escalade contient généralement trois éléments principaux.

Comment fonctionne une clause d'indexation ? En règle générale, votre agent immobilier vous aidera à rédiger un contrat d'achat. Il peut également solliciter l'aide d'un avocat immobilier pour s'assurer que la clause d'indexation est correctement rédigée. L'offre d'indexation indiquera essentiellement que vous proposez un montant particulier pour la propriété. Mais si un autre acheteur propose le même montant ou plus que votre offre, la clause d'indexation indique que vous êtes prêt à augmenter progressivement votre offre d'un montant défini jusqu'à ce que vous atteigniez un plafond spécifié. Vous trouverez ci-dessous un exemple de la manière dont cela pourrait être structuré :

Offre originale: $450,000
Montant de l'escalade: $5,000
Prix maximum: $550,000

Selon Freddie Mac, le processus d'escalade se déroule comme suit : une fois qu'un vendeur reçoit un offre plus élevée d'un autre acheteur, le vendeur doit vous présenter une preuve solide d'une offre supérieure à la vôtre. En utilisant les montants ci-dessus, si un acheteur concurrent fait une offre de $460 000 sur la propriété, votre clause d'escalade battra automatiquement cette offre en contre-attaquant à $465 000. Cela se fera en aller-retour jusqu'à ce que votre prix maximum de $550 000 soit atteint.

Dans la plupart des cas, cela prendra fin bien avant que votre prix maximum ne soit atteint, et vous pourrez peut-être remporter la maison. Cependant, dans un marché vendeur fort, en particulier dans un secteur à forte demande, les enchères peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers de dollars au-dessus du prix demandé pour une maison.

Les clauses d’escalade peuvent être bénéfiques sur un marché vendeur.

Devriez-vous envisager d'inclure une clause d'indexation dans un marché vendeur ? Ce serait probablement une bonne idée de le faire, étant donné que le stock de logements peut être faible et la demande élevée. Voici quelques raisons pour lesquelles vous devriez envisager une clause d'indexation dans un marché vendeur.

• Il peut éliminer le jeu du chat et de la souris. Dans un marché vendeur en plein essor, le vendeur peut être amené à faire des allers-retours avec de nombreux acheteurs potentiels. L'avantage d'avoir une clause d'indexation dans un marché vendeur est qu'elle permet au vendeur de connaître immédiatement votre offre la plus basse et votre offre la plus élevée. Cela pourrait faciliter sa décision.
• Une clause d’escalade pourrait accélérer le processus. Bien que la clause d’escalade puisse déclencher des négociations et même une guerre d'enchères, il y a des moments où cela peut également mettre fin à d'autres transactions. Si le montant de votre escalade se trouve être de plusieurs milliers de dollars supérieur à ce que les autres acheteurs sont prêts à payer, vous pourriez remporter la propriété immédiatement.
• Dans un marché de vendeurs en plein essor, une clause d'escalade peut être la seule option à considérer. Il y aura probablement beaucoup d'offres élevées. Par conséquent, pour éviter d'être surenchéri en faisant une offre, il peut être judicieux d'inclure une clause d'indexation. Soyez prêt à dépasser le prix demandé autant que votre budget le permet.

Dans la plupart des cas, un agent immobilier Les vendeurs ne proposeront d'inclure une clause d'indexation que s'ils sont certains qu'il existe une concurrence féroce pour une propriété donnée. Cependant, même lorsque la concurrence semble faire défaut, si le marché global favorise fortement les vendeurs, votre option la plus sûre est d'inclure une clause d'indexation dans votre offre. De telles conditions de marché pourraient attirer plusieurs acheteurs de dernière minute qui déclencheraient une guerre d'enchères immobilières, ce qui pourrait faire tomber votre offre. Un vendeur peut passer à l'acheteur qui a la meilleure offre, surtout si un acheteur de dernière minute veut acheter la maison en liquide.

« Il est toujours utile d'inclure une clause d'indexation dans votre contrat si la nature compétitive d'une propriété l'exige », explique Stephen Michalakos, agent immobilier chez Engel & Völkers à St. Petersburg, en Floride. Michalakos ajoute qu'à mesure que le marché évolue avec la hausse des taux d'intérêt, il est probable que moins de maisons se vendront à des centaines de milliers de dollars au-dessus du prix demandé, « mais la clause d'indexation fonctionnera toujours comme un outil, même si ce n'est que pour battre une autre offre concurrente. »

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Les clauses d’escalade présentent toutefois des inconvénients.

Bien que les escalades puissent être bénéfiques, en particulier dans un marché vendeur, leur inclusion dans votre offre peut présenter certains inconvénients. En voici quelques-uns.

• Cela peut ne pas sembler être une offre attrayante pour le vendeur. Si un vendeur a plusieurs offres sur la table, dont une avec une clause d’escalade, il peut préférer les offres traditionnelles dans lesquelles les acheteurs ne présentent que leurs meilleures offres.
• Les négociations pourraient retarder le calendrier de vente. Vous n'êtes pas le seul à devoir respecter une date limite pour déménager. Le vendeur peut avoir besoin de quitter la propriété le plus rapidement possible pour des raisons personnelles. L'ajout d'une clause d'indexation pourrait entraîner des retards dans le processus de vente et interférer avec son calendrier.
• Il se peut que vous n’obteniez pas la propriété après tout. Peu importe le montant que vous êtes prêt à investir pour une propriété, gardez à l'esprit que l'argent n'est pas le seul facteur qu'un vendeur peut prendre en compte. Une clause d'indexation ne garantit pas nécessairement que vous obtiendrez la maison. Par exemple, si un enchérisseur moins offrant peut conclure l'achat de la maison plus tôt que vous, le vendeur peut accepter cette offre à sa place.

Dans certains cas, une clause d'indexation peut ne pas être nécessaire et peut même jouer contre les acheteurs. Selon Megan Micco, Broker Associate chez MeganMicco.com à Berkeley, en Californie, « un agent immobilier local expérimenté aura une bonne compréhension des tendances de prix sur son marché local. Il devrait être capable de prévoir le prix de vente final dans une fourchette étroite et de conseiller son client en conséquence », dit-elle. « Par conséquent, il ne devrait pas être nécessaire d'inclure une clause d'indexation. »

Micco prévient également que l'insertion d'une clause d'indexation dans un contrat d'achat résidentiel peut être un signal d'alarme pour un agent immobilier, expliquant : « C'est un signe que l'acheteur espère obtenir une offre en sous-enchérissant sur le prix de vente probable, ou qu'il est représenté par un agent inexpérimenté qui ne conseille pas son client sur ce qu'il faut pour remporter une offre sur un marché concurrentiel. »

Envisagez d’ajouter une clause d’évaluation conditionnelle.

Une évaluation contingence vous permet de rompre le contrat d’achat de la maison si une évaluation révèle que la valeur de la maison est substantiellement inférieure au prix de vente convenu.

Les évaluations sont assez courantes dans les transactions immobilières et sont souvent exigées par la société de crédit immobilier de l'acheteur, qui souhaite s'assurer que la valeur du bien correspond au montant qu'elle finance. Si l'évaluation ne correspond pas au prix d'achat, la banque peut refuser de financer le prix d'achat total. Cela signifie que l'acheteur devra trouver des liquidités supplémentaires pour couvrir la différence entre le prix de vente et ce que la banque est prête à financer.

Cependant, les imprévus liés à l’évaluation sont un autre « signal d’alarme » que les vendeurs pourraient souhaiter éviter, surtout si l'éventualité s'ajoute à une clause d'escalade, que les vendeurs pourraient également considérer comme une complication onéreuse.

« Dans un marché vendeur fort, il est très difficile de s'imposer en tant qu'acheteur face à une quelconque éventualité », prévient Micco.

Quelle que soit la manière dont vous présentez votre offre, il est important d'examiner attentivement tous les pièges potentiels. Selon Michalakos, « si vous achetez une maison par le biais d'un financement, inclure une clause d'évaluation dans votre clause d'indexation nécessitera un peu de créativité financière de la part d'un bon professionnel du crédit immobilier et d'un excellent conseiller immobilier.

Si vous êtes payer comptant pour votre nouvelle maisonMais la donne change. « De nombreuses offres sont entièrement en espèces et ne nécessitent aucun prêt ni aucune évaluation », explique Micco. Si vous choisissez de renoncer à l'évaluation, une clause d'évaluation devient alors, bien entendu, sans objet.

En fin de compte, si vous décidez d’inclure une clause d’indexation immobilière dans votre offre, avec ou sans clause d’évaluation, Michalakos vous donne ce conseil : « Votre maximum d’indexation doit être considéré comme votre meilleure offre, la plus élevée et la plus définitive. Vous devez reconnaître que votre maximum d’indexation peut finir par être battu par d’autres offres. »

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