Comment retourner une maison

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de la façon de retourner une maison et nous espérons que ce blog pourra vous aider.

L'investissement immobilier peut être lucratif, si vous suivez les étapes appropriées pour minimiser les risques.

Bienvenue à Le guide de Bob Vila pour revendre une maison, une série consacrée à vous montrer les meilleurs endroits pour revendre une maison, les étapes cruciales pour sélectionner une propriété, les améliorations et réparations indispensables et des moyens surprenants de réduire vos coûts pour tirer le meilleur parti de vos ventes de maisons. Vous trouverez ici de nouvelles idées mêlées aux conseils éprouvés de Bob, à nos guides d'achat vérifiés et à la voie privilégiée vers les bons professionnels pour mener votre projet à terme.

Tout le monde a entendu dire qu’il était facile de gagner de l’argent en retournant des maisons. Cependant, il ne s’agit pas simplement d’acheter la première maison à rénover que vous voyez, d’y appliquer une couche de peinture et de la remettre sur le marché. Réussir la reprise d’une maison implique l’identification d’un bien approprié et l’estimation précise du coût des réparations et du prix de vente probable une fois le bien réparé.

L’achat d’une maison n’est pas pour les âmes sensibles. Oui, il y a de l’argent à gagner si l’on s’y prend correctement, mais les candidats à la reprise peuvent se retrouver financièrement sous l’eau s’ils choisissent la mauvaise maison ou s’ils ne parviennent pas à la remettre en état et à la revendre rapidement. Avant de faire une offre sur une maison en difficulté, gardez les points suivants à l’esprit.

Qu’est-ce que la revente de maisons ?

L’achat de maisons est un processus qui consiste à acheter des maisons qui ont besoin d’être rénovées ou réparées, à les remettre en état rapidement et à les revendre avec un bénéfice. Les flippers sont généralement des bricoleurs qui souhaitent effectuer eux-mêmes les travaux de rénovation pour profiter de plus de bénéficesMais d’autres flippers n’ont jamais touché un pinceau et font appel à des professionnels pour les réparations.

Une pratique relativement nouvelle sur la scène de la vente de maisons est le micro-flipping, par lequel l’investisseur recherche des maisons sous-évaluées qui nécessitent très peu de travaux. L’investisseur achète les maisons, les fait nettoyer et remettre en état, puis les vend. Pour réussir, l’investisseur doit connaître le marché et être capable de revendre la maison rapidement.

Comment commencer à vendre des maisons

Vos chances de réussir la vente d’une maison augmentent si vous abordez le projet avec un esprit d’entreprise. Évitez les achats impulsifs. Les étapes suivantes vous aideront à apprendre comment retourner une maison tout en minimisant les risques financiers. La meilleure façon de retourner une maison est de suivre des pratiques d’investissement immobilier éprouvées, telles que celles que nous détaillons ici.

1. Réaliser une étude de marché diligente.

Connaître le marché de l’immobilier dans votre région est essentiel pour rentabiliser l’achat d’une maison. Les meilleures villes pour l’achat d’une maison varient d’une année à l’autre, en fonction de nombreux critères. Pour déterminer les localités les plus lucratives, les gourous de la finance recherchent celles où les maisons prennent de la valeur et où le revenu médian des ménages est élevé. Ils examinent également la durée moyenne pendant laquelle une maison reste sur le marché avant d’être vendue (plus elle est courte, mieux c’est) et prennent en compte le pourcentage de propriétaires par rapport aux locataires.

L’achat d’une maison rénovée dans l’une de ces communautés n’est cependant pas une garantie de succès. C’est à l’acheteur de faire des recherches supplémentaires.

• Tenir compte du coût de la rénovation. Si les coûts sont raisonnables, l’acheteur a plus de chances de réaliser un bénéfice sur la maison achevée.
• Comparez les prix d’inscription aux prix de vente. Vous saurez ainsi si les vendeurs obtiennent ce qu’ils veulent de leur maison. Si les maisons se vendent dans une fourchette de 1 à 5 points de pourcentage par rapport à l’indice de référence, il est possible d’en tirer des conclusions. prix demandéil y a de fortes chances qu’une maison à vendre le soit aussi.
• Tenir compte du nombre d’agents. Dans les communautés où les maisons se vendent rapidement, vous trouverez généralement beaucoup de agents immobiliers. Si la région ne compte que quelques agents, c’est peut-être le signe que le marché du logement n’est pas lucratif.

POUR EN SAVOIR PLUS SUR LA FAÇON DE DÉMARRER :
➤ 5 choses importantes à savoir avant de retourner une maison
➤ Les 10 meilleures villes des États-Unis pour la revente immobilière

2. Définissez votre budget et votre financement.

Ne faites pas l’erreur de penser que vous ne pouvez pas retourner des maisons simplement parce que vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour les acheter. Si votre crédit est bon et que vous pouvez démontrer au prêteur que la maison que vous choisissez a du potentiel, vous pouvez souvent… obtenir un prêt pour l’acheter et le réparer.

Le coût de la vente d’une maison comprend le prix d’achat plus le coût des réparations, l’assurance pour protéger votre investissement, les coûts de détention, les services publics et les taxes foncières. Il comprend également l’impôt sur les plus-values que vous paierez lorsque vous vendrez la maison avec un bénéfice. Étudiez tous les coûts potentiels avant de procéder à l’achat. Les prêteurs potentiels voudront voir votre plan financier pour la maison.

Tenez compte de la règle des 70 % pour déterminer si vous pouvez réaliser un bénéfice. La règle des 70 % n’est qu’une ligne directrice générale, mais elle peut aider les nouveaux acquéreurs à déterminer si la maison représente un bon risque. Voici comment utiliser cette règle :

1. Estimer la valeur de la maison après réparation (ARV) : Il s’agit du montant pour lequel la maison sera probablement vendue après avoir été rénovée. Un agent immobilier peut vous aider à estimer cette valeur. Par exemple, disons que la maison sera probablement vendue pour $250,000 après avoir été réparée. Sa VRA est de $250 000.
2. Maintenant, multipliez la VRA par 0,70. Dans notre exemple, $175.000 correspond à 70 % de la valeur estimée de la maison après réparation, soit $250.000.
3. Soustraire les coûts de réparation estimés de l’ARV : Le résultat est le montant maximum que vous devriez payer pour la maison. Dans notre exemple, la VRA est de $175 000. Si nous pensons qu’il faudra $35 000 pour réparer la maison, nous soustrayons $35 000 de $175 000. Nous obtenons ainsi $140 000, qui est le montant le plus élevé que nous souhaiterions payer pour acheter la maison.

Comme toutes les règles, la règle des 70 % n’est qu’un paramètre. Dans un marché dynamique où les maisons sont vendues au prix demandé dans les jours qui suivent leur mise en vente, vous pourriez probablement faire passer la règle des 70 % à 80 %, voire un peu plus. L’essentiel est de connaître le marché et de comprendre les risques. Il est toujours préférable de pécher par excès de prudence.

PLUS D’INFORMATIONS SUR LE FINANCEMENT D’UN RETOURNEMENT :
➤ Combien coûte la vente d’une maison ?
➤ La règle des 70 % dans la vente de maisons, expliquée
➤ Comment retourner une maison sans argent

3. Embaucher l’aide adéquate.

Il peut être tentant d’essayer de faire cavalier seul lors de la vente d’une maison, mais cela peut se retourner contre soi. Il est compréhensible de vouloir économiser de l’argent et réaliser un bénéfice plus important en essayant de faire tout le travail soi-même, mais à moins d’être un professionnel de l’immobilier et de la construction, c’est une idée risquée. Embaucher des professionnels compétents vous couvrirez vos arrières et vous prendrez moins de risques. C’est particulièrement important pour les nouveaux flippers qui n’ont pas d’expérience dans l’immobilier. Vous pouvez réussir à retourner des maisons, mais ne commettez pas l’erreur d’essayer de le faire seul.

• Inspecteurs: Un prêteur peut exiger une inspection professionnelle avant de vous prêter l’argent nécessaire à l’achat de la maison, mais si ce n’est pas le cas, il vaut la peine de payer une inspection pour connaître d’emblée l’étendue des problèmes. La découverte d’un défaut important alors que vous êtes déjà en train de réparer la maison peut rapidement réduire à néant les bénéfices que vous auriez pu réaliser.
• Entrepreneurs: Vous pouvez bricoler certaines choses, comme la peinture, mais laissez les gros travaux, comme les réparations structurelles, le remplacement des fenêtres et la toiture, aux professionnels.
• Agents immobiliers: Un agent prend généralement une commission de 5 à 6 % sur la vente. C’est une somme importante, mais l’embauche d’un agent est la meilleure méthode pour vendre le bien rapidement. À long terme, le coût en vaut généralement la peine.

4. Savoir ce qui fait une bonne maison à vendre.

Après vous être assuré que le marché immobilier actuel est optimal et que votre financement est en place, il reste une partie essentielle de l’équation de la recherche d’un flip-house à prendre en compte : l’achat de la maison idéale. La maison doit être bon investissementMais qu’est-ce que cela signifie lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison ? Considérez ce qui suit.

• Condition: Une bonne perspective est une maison qui a besoin de quelques travaux, mais pas de réparations majeures. Bien que cela puisse varier en fonction de l’argent que vous comptez dépenser, il est généralement préférable de limiter les rénovations aux nouveaux revêtements de sol, à la peinture, au bardage et à la toiture plutôt que de s’attaquer à des rénovations majeures qui impliquent de creuser autour des fondations et de réparer les problèmes structurels. À moins que vous n’exerciez un métier dans le domaine de la construction, il est essentiel de faire examiner la maison par un entrepreneur avant de l’acheter.
• Emplacement: Il s’agit de plusieurs éléments, le plus courant étant un quartier recherché, qui augmentera les chances de vendre la maison. Toutefois, il s’agit également de la proximité de la maison par rapport à votre lieu de résidence ou de travail, étant donné que vous vous rendrez probablement sur place tous les jours pour y travailler ou pour superviser le travail d’autres personnes.
• Sous-estimé: Pour réussir votre retournement, vous devez acheter la maison à un prix avantageux et la vendre en réalisant un bénéfice. Cela signifie que, pour une raison ou une autre, le vendeur actuel est prêt à céder la maison à un prix inférieur à sa juste valeur marchande.

PLUS D’INFORMATIONS SUR LE CHOIX DE LA BONNE MAISON :
➤ N'oubliez pas cette étape cruciale lorsque vous achetez une maison à retourner

5. N’effectuez que les mises à jour essentielles.

Les acheteurs ne paieront pas un supplément pour des luminaires dont vous tombez amoureux ou pour un jacuzzi creusé dans le sol. Ils apprécieront peut-être vos améliorations, mais pas vous. en tirer profit. En fait, vous pourriez perdre de l’argent. Une bonne règle de base consiste à ne faire que les rénovations essentielles, c’est-à-dire celles qui sont nécessaires pour rendre la maison immédiatement habitable, et à laisser les nouveaux propriétaires apporter leurs propres améliorations.

Faire plus que ce qui est nécessaire pour vendre la maison n’est qu’une erreur parmi d’autres, mais c’en est une de taille. L’erreur la plus importante est de sous-estimer le coût des réparations. Dans tous les cas, privilégiez la sécurité et ne dépensez pas plus pour des touches personnelles dont le prochain acheteur ne se souciera peut-être pas.

PLUS D’INFORMATIONS SUR LES RÉNOVATIONS :
➤ 8 erreurs à éviter à tout prix en matière de rénovation immobilière
➤ 10 secrets d'initiés pour réduire le coût de la rénovation de votre maison à retourner

6. La rapidité est payante.

Plus vite la maison sera réparée, plus vite elle sera remise sur le marché et plus vite vous pourrez réaliser un profit. Dans la plupart des cas, la réparation rapide de la maison est la meilleure façon de gagner de l’argent. Si vous empruntez de l’argent pour acheter et réparer la maison, plus cela prend de temps, plus vous devrez payer d’intérêts au prêteur. Vous devrez également payer l’impôt foncier pendant la période où vous posséderez la maison et les factures de services publics.

En règle générale, vous respecterez mieux le projet si vous faites appel à des professionnels pour effectuer les réparations. Toutefois, si vous avez des connaissances dans un domaine de bricolage, comme les revêtements de sol, vous pouvez économiser de l’argent en posant vous-même une nouvelle moquette. Soyez honnête et ne vous lancez pas dans des réparations que vous ne connaissez pas.

7. Comment vendre une maison en flip.

La vente d’un « flip house » peut être divisée en deux phases distinctes : la préparation de la maison à la vente, puis l’analyse, la négociation et l’acceptation d’une offre.

À moins que vous n’ayez déjà trouvé un acheteur potentiel, il est généralement préférable d’inscrire la maison auprès d’un agent immobilier qui peut accéder au service d’annonces multiples (MLS) de la communauté. L’inscription de la maison sur une liste multiple est le meilleur moyen d’atteindre les acheteurs potentiels. Pour la plupart des vendeurs de « flip-house », la commission versée à l’agent en vaut la peine.

• Préparation à la vente: Ne négligez pas les dernières touches qui rendent la maison attrayante pour les acheteurs. Un agent immobilier peut vous aider à cet égard, mais vous souhaitez généralement que la maison fasse une excellente première impression, alors assurez-vous qu’elle soit belle dès le départ. Veillez à nettoyer tous les coins et recoins de la maison (la propreté fait vendre). Si la maison se situe dans une fourchette de prix supérieure, envisagez de la faire nettoyer. mise en scène professionnelle pour montrer aux acheteurs à quoi cela pourrait ressembler de vivre là.
• Accepter une offre: Si vous avez suivi toutes les étapes, que vous avez acheté une maison qui répond à la règle des 70 % et que la maison se trouve sur un marché porteur, il y a de fortes chances que vous receviez une offre peu de temps après avoir mis la maison sur le marché. Dans le secteur de l’immobilier, on dit que « la première offre est la meilleure », ce qui signifie qu’il ne faut pas faire la fine bouche si une offre est faite à un prix légèrement inférieur au prix demandé. Gardez à l’esprit que plus longtemps vous serez propriétaire de la maison, plus vos coûts de détention seront élevés.

PLUS SUR LA RÉALISATION DE BÉNÉFICES :
➤ 12 touches finales qui peuvent vous aider à vendre une maison à revendre pour plus d'argent
➤ Que faire si vous ne pouvez (ou ne voulez) pas vendre votre « Flip House » ?

Combien de temps faut-il pour vendre une maison ?

Il se passe beaucoup de choses entre le moment où vous achetez une maison et celui où vous en concluez la vente. Selon le type de réparations nécessaires, le délai peut aller de 8 semaines à 6 mois, voire plus.

Cependant, il n’existe pas de règles strictes en matière d’immobilier, car chaque maison est différente et chaque situation est différente. Le fait d’avoir toutes les cartes en main avant d’acheter la maison vous permet de réduire les risques de surprises, telles que problèmes structurels qui ralentissent le processus de réparation ou le fait de manquer d’argent avant que la maison ne soit réparée. N’oubliez pas que l’achat d’une maison est une décision commerciale. Utilisez donc la logique et des chiffres concrets plutôt que vos émotions lorsque vous achetez une maison à revendre, et vous aurez une longueur d’avance.

Réflexions finales

La vente de maisons est attrayante car elle offre la possibilité de gagner beaucoup d’argent relativement rapidement. Il ne s’agit toutefois pas d’un investissement à toute épreuve. Il faut étudier le marché de l’immobilier et trouver des agents qui peuvent aider à gérer l’achat et la vente de la maison, ainsi que des entrepreneurs qui peuvent s’occuper des rénovations et des réparations.

La somme d’argent gagnée grâce à la vente de maisons varie considérablement d’une communauté à l’autre et dépend de plusieurs facteurs. Les personnes qui réparent et retournent une seule maison par an dans le cadre de leur hobby peuvent gagner entre 1 4 T5 et 1 4 T50 000 ou plus, tandis que celles qui achètent et retournent plusieurs maisons dans l’année peuvent gagner plus de 1 4 T 200 000. Le montant des bénéfices dépend également du choix de la bonne maison, de l’embauche des bons entrepreneurs et de la collaboration avec les meilleurs agents immobiliers.

Pour réussir, une « flip house » doit être achetée à un prix inférieur à sa juste valeur marchande, ce qui est fréquent lorsqu’une maison a besoin de réparations et que le propriétaire actuel ne veut pas prendre le temps de les faire ou de les payer. La maison doit également être située dans une localité où le marché immobilier est en bonne santé.

La reprise d’une maison n’est pas forcément difficile, à condition de suivre de bonnes pratiques et de ne pas essayer de faire cavalier seul. L’astuce pour rentabiliser l’opération consiste à éviter les achats impulsifs et à résister à l’envie de moderniser la maison pour qu’elle corresponde à vos goûts personnels plutôt qu’à ceux de l’acheteur moyen.