Résolu ! Qu'est-ce qu'un prêt Jumbo ?

Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de Solved ! Qu’est-ce qu’un prêt Jumbo ? et j’espère que ce blog pourra vous aider.

Les acheteurs de maisons à la recherche d'une maison de grande valeur peuvent se demander : « Qu'est-ce qu'un prêt jumbo ? » Les prêts jumbo aident les propriétaires à acheter une maison dont le prix est supérieur aux limites des prêts hypothécaires conventionnels.

Q: Mon mari et moi souhaitons acheter une nouvelle maison dans un quartier luxueux. Notre courtier en prêts hypothécaires nous a dit que la maison que nous cherchons pourrait ne pas être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel et qu’elle pourrait nécessiter un prêt jumbo en raison de son prix. Qu’est-ce qu’un prêt jumbo et comment l’obtenir ?

UN: L’un des plus courants types de prêts immobiliers est un prêt hypothécaire conventionnel conforme. Toutefois, ces prêts ne sont disponibles que pour les maisons d’une certaine valeur. Les propriétés de grande valeur ne peuvent pas bénéficier d’un prêt conventionnel conforme. Les acquéreurs qui espèrent acheter une maison coûteuse dont la valeur ne dépasse pas la limite maximale du prêt conventionnel peuvent obtenir un prêt jumbo pour garantir le financement de leur nouvelle maison.

Cela peut susciter d’autres questions, telles que : « Qu’est-ce qu’un prêt jumbo et en quoi diffère-t-il d’un prêt hypothécaire classique ? » Les prêts hypothécaires jumbo offrent des montants de prêt plus élevés pour les acheteurs bien qualifiés et sont généralement réservés aux maisons qui dépassent la limite maximale du prêt conventionnel.

Les prêts Jumbo sont destinés aux maisons qui dépassent le montant maximum d’un prêt conventionnel de $647 200 et qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt conventionnel conforme selon les règles de l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA).

Le prix de nombreuses maisons à vendre se situe dans les limites des prêts conventionnels. Cela signifie que les acheteurs peuvent contracter un prêt hypothécaire conventionnel conforme pour la propriété. La limite exacte des prêts conformes est fixée chaque année par l’Agence fédérale de financement du logement (Federal Housing Finance Agency). Lorsqu’une maison est vendue à un prix supérieur à cette limite, elle ne remplit pas les conditions requises pour bénéficier d’un prêt hypothécaire conforme et l’acheteur peut être amené à recourir à un prêt hypothécaire jumbo pour acheter la maison.

Qu’est-ce qu’un prêt jumbo ? Également appelé prêt hypothécaire non conforme, un prêt jumbo est conçu pour les maisons qui dépassent les limites des prêts hypothécaires conventionnels conformes. Si la limite du prêt conventionnel est de $647 200, un emprunteur souhaitant acheter une maison de $800 000 sans apport important devra demander un prêt jumbo.

Bien que les prêts jumbo offrent souvent des conditions similaires à celles des prêts conformes, ils sont généralement assortis d’exigences plus strictes. Le prêteur d’un prêt jumbo peut exiger de l’emprunteur qu’il confirme davantage sa capacité à payer sa nouvelle maison. En outre, les acheteurs peuvent être amenés à chercher plus longtemps pour choisir un prêteur hypothécaire de leur proposer un prêt jumbo.

Certaines zones à coûts élevés peuvent avoir des limites de prêts conformes plus élevées, ce qui signifie que les acheteurs dans ces zones peuvent encore être en mesure d’obtenir un prêt conventionnel même si le prix de vente de leur maison est supérieur à la limite fixée par la FHFA.

Les limites des prêts jumbo varient d’un État à l’autre. Elles peuvent même varier d’un comté à l’autre au sein d’un même État. Les régions où les prix sont plus élevés peuvent également avoir des limites plus élevées pour les prêts conventionnels. Cela signifie que les acheteurs dans les États ou les comtés où les prix de l’immobilier sont plus élevés peuvent encore utiliser un prêt conventionnel pour acheter leur nouvelle maison.

Prenons l’exemple suivant : Deux maisons sont proposées au même prix, mais dans des États différents. La première maison – la maison A – se trouve dans un État et un comté où les coûts sont élevés. Elle remplit les conditions requises pour un prêt conforme car le comté a une limite de prêt conforme plus élevée. La maison B, en revanche, n’est pas située dans une zone à coûts élevés ; il s’agit simplement d’une maison de luxe dans une zone qui utilise la limite de prêt conforme de la FHFA. Bien que le prix soit le même pour chaque maison, un acheteur aurait probablement besoin d’un prêt jumbo pour acheter la maison B.

Outre la désignation des zones à coût élevé, la FHFA utilise un ensemble spécial de facteurs pour déterminer la limite des prêts conformes en dehors de la zone continentale des États-Unis. Hawaï, l’Alaska et certains territoires américains, comme Guam, ont des limites de prêts conformes plus élevées que la plupart des États du continent. Tout comme les zones à coût élevé de la partie continentale des États-Unis, les zones à coût élevé de ces États et territoires peuvent avoir des limites de crédit conformes encore plus élevées. Par exemple, certaines régions d’Hawaï ont des limites de prêts conformes bien supérieures à la norme de la FHFA.

Contrairement aux prêts hypothécaires classiques, les prêts jumbo ne peuvent pas être garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac, ce qui les rend plus risqués pour les prêteurs.

La principale différence entre un prêt jumbo et un prêt conventionnel est la capacité du prêteur à vendre le prêt hypothécaire à Fannie Mae ou Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac sont des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), ce qui signifie essentiellement qu’il s’agit d’entreprises gérées par le gouvernement fédéral. Ces GSE ont été conçues pour aider les banques à disposer de suffisamment de liquidités pour prêter de l’argent aux Américains qui souhaitent acheter une maison. De nombreuses banques et institutions de prêt vendent les prêts hypothécaires qu’elles accordent à l’une de ces GSE, ce qui leur permet de financer d’autres prêts hypothécaires.

Un prêt est considéré comme « conforme » s’il répond aux critères de vente à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts conformes sont garantis par les GSE et réduisent le risque pour le prêteur, qui sait qu’il peut vendre le prêt au gouvernement. Tout prêt qui ne répond pas aux exigences est considéré comme non conforme et ne peut être vendu à Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts Jumbo ne répondent pas aux exigences car le montant du prêt est supérieur aux limites fixées par Fannie Mae et Freddie Mac.

Les prêteurs exigent généralement une évaluation supplémentaire pour vérifier la valeur de la maison avant d’approuver un prêt jumbo.

Dans le processus traditionnel d’achat d’une maison, l’acheteur paie pour une évaluation de la maison qu’il souhaite acheter. Un évaluateur indépendant examine le bien et en évalue les caractéristiques et les conditions. En règle générale, plus il y a de caractéristiques ou de commodités, plus la valeur du bien augmente. Toutefois, l’état et l’ancienneté du bien ont également une incidence sur la valeur de l’évaluation.

Par exemple, une maison de trois chambres est souvent mieux évaluée qu’une maison de deux chambres. Toutefois, si la maison à trois chambres est délabrée, elle peut facilement être évaluée à un niveau inférieur à celui d’une maison plus récente à deux chambres. L’évaluateur compare également la maison avec d’autres maisons à vendre ou récemment vendues dans la région afin de déterminer la valeur de la maison par rapport au marché immobilier local actuel.

Le meilleurs prêteurs hypothécaires veillent à éviter de prêter de l’argent à des emprunteurs sous-qualifiés. En outre, les prêteurs utilisent le processus d’évaluation pour déterminer si un bien immobilier vaut le prix demandé sur le marché actuel. Les prêteurs d’hypothèques jumbo prennent beaucoup plus de risques que les prêteurs d’hypothèques classiques, et doivent donc s’assurer que le bien acheté vaut le montant du prêt. Ils peuvent demander aux emprunteurs de payer une deuxième évaluation indépendante pour vérifier la valeur du bien.

Les prêts Jumbo sont généralement assortis d’un taux d’intérêt fixe ou variable et de différentes durées.

De nombreux acheteurs sont surpris d’apprendre le nombre d’options dont ils disposent lorsqu’ils choisissent les conditions de leur prêt immobilier. Les prêts hypothécaires sont généralement assortis de différents taux d’intérêt et de différentes durées afin de répondre au mieux aux besoins des acheteurs. Les prêteurs de prêts jumbo proposent souvent des types de taux d’intérêt et des durées de prêt similaires.

Le prêt hypothécaire à taux fixe est l’un des types de prêts immobiliers les plus populaires, tant pour les acheteurs qui recherchent un prêt conforme que pour ceux qui recherchent un prêt jumbo. Dans ce type de prêt, les emprunteurs paient un taux d’intérêt fixe, ou déterminé, pendant toute la durée du prêt. En général, ni le prêteur ni l’emprunteur ne peuvent modifier le taux d’intérêt, à moins que le prêt ne soit refinancé. Ce type de prêt permet aux emprunteurs de budgétiser plus facilement leurs coûts hypothécaires et constitue une approche simple du financement de l’achat d’un logement.

Certains acheteurs choisissent un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu’à taux fixe. Les prêts hypothécaires à taux variable, ou prêts hypothécaires à taux révisable (ARM), sont assortis d’un taux d’intérêt fixe pendant les premières années du prêt. Une fois la durée initiale du prêt écoulée, le prêteur peut ajuster le taux d’intérêt du prêt, souvent une fois par an. Par exemple, un ARM peut avoir un taux d’intérêt de 3 % pendant les 7 premières années du prêt. À l’issue de cette période, le prêteur peut augmenter ou diminuer le taux d’intérêt, en fonction de la situation actuelle des taux. Les acheteurs qui optent pour un prêt hypothécaire à taux variable le font généralement pour bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas pendant les premières années d’accession à la propriété, puisqu’ils peuvent refinancer leur prêt (ou même vendre leur maison) une fois les sept ans écoulés. Cela peut être un bon moyen d’économiser de l’argent sur les frais d’intérêt si l’emprunteur prévoit de vendre sa maison avant le début de la période de taux d’intérêt variable.

Les prêts jumbo étant considérés comme plus risqués, ils ont tendance à être assortis de conditions de qualification plus strictes, telles qu’une cote de crédit supérieure à 700 et un faible ratio dette/revenu (DTI).

Une cote de crédit est un nombre à trois chiffres qui aide les prêteurs à évaluer la capacité d’un emprunteur à rembourser l’argent qu’il a emprunté. Plusieurs facteurs différents entrent dans la composition d’un score de crédit, mais l’un des plus importants est l’historique des paiements. L’historique des paiements d’un emprunteur indique au prêteur s’il a l’habitude de rembourser les prêteurs à temps. Les emprunteurs qui achètent une maison conforme aux limites conventionnelles peuvent être en mesure d’obtenir une approbation avec un bon pointage de crédit. Certains prêteurs peuvent même travailler avec des emprunteurs dont le score est plus faible pour les aider à acheter une maison.

Cependant, les emprunteurs qui souhaitent acheter une maison avec un prêt jumbo auront souvent besoin d’un score de crédit jumbo correspondant. Comme les prêteurs de prêts jumbo ne peuvent pas vendre de prêts à Fannie Mae ou Freddie Mac, ils prennent un niveau de risque plus élevé. Ils réduisent ce risque en ne proposant des prêts jumbo qu’aux emprunteurs ayant une excellente cote de crédit. Une cote de crédit plus élevée indique souvent que l’emprunteur a la discipline et les fonds nécessaires pour rembourser le prêt jumbo.

Un autre facteur utilisé par les prêteurs pour déterminer si une personne remplit les conditions requises pour un prêt jumbo est le ratio dette/revenu (DTI). Le DTI d’un emprunteur indique ses revenus par rapport à ses autres dettes. Par exemple, une personne gagne 1T4T5 000 par mois et paie 1T4T2 000 par mois pour des dettes telles que des paiements de voiture ou des prêts étudiants. Son ratio DTI est de 40 %. Les prêteurs utilisent le rapport DTI pour décider s’ils doivent prêter de l’argent à un emprunteur, mais les emprunteurs peuvent utiliser leur rapport DTI pour déterminer le prix du logement qu’ils peuvent s’offrir. Bien que les exigences en matière de ratio DTI varient d’un prêteur à l’autre, la plupart d’entre eux exigent un ratio DTI inférieur pour obtenir un prêt jumbo.

Les emprunteurs qui disposent de réserves de liquidités en banque ont plus de chances de bénéficier d’un prêt hypothécaire jumbo.

Pour certains emprunteurs, une excellente cote de crédit et un faible ratio d’endettement peuvent ne pas suffire pour bénéficier d’un prêt jumbo. De nombreux prêteurs de prêts jumbo veulent s’assurer qu’ils ne prêtent de grosses sommes d’argent qu’à des acheteurs qui peuvent se permettre de rembourser le prêt. L’un des moyens utilisés par les prêteurs pour vérifier si un emprunteur peut rembourser son prêt jumbo est d’examiner les réserves de liquidités et les actifs supplémentaires.

Les réserves de trésorerie sont toutes les économies et tous les investissements qu’un emprunteur pourrait utiliser pour rembourser le prêt s’il en avait besoin. Si un emprunteur dispose de beaucoup d’argent supplémentaire sur un compte d’épargne, le prêteur peut être plus enclin à lui proposer un prêt jumbo. En effet, l’emprunteur pourrait utiliser ces liquidités supplémentaires pour rembourser le prêt si ses revenus habituels venaient à diminuer. Par exemple, un acheteur souhaite acquérir une maison avec un prêt jumbo de $800 000. Il bénéficie d’un excellent crédit et d’un faible taux d’endettement. En outre, il dispose d’un compte d’épargne d’un montant de 1 4T500 000. S’ils perdent leur emploi ou leur capacité à gagner de l’argent, cette réserve de liquidités pourrait les aider à couvrir les paiements du prêt jumbo jusqu’à ce qu’ils trouvent un moyen de vendre la maison ou de reconstituer leurs revenus. Certains prêteurs peuvent considérer d’autres actifs susceptibles d’être liquidés, tels que des objets d’art ou des bijoux de luxe, comme des réserves pour un prêt jumbo.

Les prêteurs exigent généralement un acompte plus élevé pour un prêt jumbo que pour un prêt conventionnel.

Le montant de l’acompte requis pour un prêt hypothécaire est généralement déterminé en calculant le ratio prêt/valeur (LTV) du bien immobilier. Les prêteurs calculent le ratio LTV en divisant le montant total du prêt hypothécaire par la valeur estimée du bien. Par exemple, une maison est évaluée à $900,000. Les acheteurs disposent d’une somme de 1T4T175 000 pour l’achat, ils ont donc besoin d’un prêt jumbo de 1T4T800 000. Le ratio prêt/valeur du prêt serait d’environ 80 %.

Bien qu’il n’y ait pas de limites pour les prêts jumbo comme c’est le cas pour les prêts conformes, de nombreux prêteurs n’approuvent pas les prêts jumbo avec un ratio LTV plus élevé. Les exigences exactes en matière de ratio prêt/valeur varient d’un prêteur à l’autre, mais il est courant que les prêteurs de prêts jumbo exigent un ratio prêt/valeur de 80 % ou moins. Cela signifie que l’emprunteur doit verser un acompte d’au moins 20 % pour garantir le prêt.

Avec un prêt conformeCertains prêteurs peuvent accepter que les emprunteurs ne versent qu’un acompte de 3 à 5 % sur leur prêt hypothécaire. Les prêts jumbo, en revanche, exigent souvent des acomptes d’au moins 10 %. De nombreux prêteurs de prêts hypothécaires jumbo peuvent exiger un acompte encore plus élevé, par exemple 20 % ou même 30 %, pour garantir le prêt. Les exigences plus élevées en matière d’acompte d’un prêt jumbo font qu’il est important pour un emprunteur de disposer d’une importante somme d’argent avant d’essayer d’obtenir un prêt jumbo.

Les prêts hypothécaires Jumbo sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les prêts classiques.

Les prêteurs qui proposent des prêts hypothécaires jumbo sont souvent à la recherche de moyens de réduire leur risque, et c’est pourquoi ils pratiquent souvent des taux d’intérêt plus élevés pour les prêts jumbo. En appliquant un taux d’intérêt plus élevé, les prêteurs récupèrent plus rapidement l’argent qu’ils ont donné à l’emprunteur. Si l’emprunteur ne rembourse pas son prêt après 10 ans, le prêteur est toujours en mesure de percevoir une décennie d’intérêts. Si le prêteur avait proposé un taux plus bas, il aurait récupéré une part moins importante du montant prêté.

Selon le prêteur, les emprunteurs peuvent s’attendre à ce que les taux des prêts jumbo ne soient que légèrement plus élevés que les taux des prêts conformes, ou qu’ils soient supérieurs de plusieurs points de pourcentage. Les emprunteurs peuvent trouver les taux actuels des prêts jumbo en contactant les prêteurs de ces prêts. Comme pour les prêts classiques, les taux des prêts jumbo changent fréquemment. Les prêteurs basent leurs taux de prêt jumbo sur le marché actuel des taux d’intérêt.

Comme pour un prêt traditionnel conforme, le taux exact d’un prêt jumbo dépend également de l’emprunteur. Parmi les facteurs susceptibles d’influer sur les taux d’intérêt hypothécaires entre les emprunteurs figurent la cote de crédit et les actifs de l’emprunteur. Une personne ayant une meilleure cote de crédit et beaucoup de liquidités en réserve peut bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas. Dans certaines conditions de marché, un emprunteur bien qualifié peut même trouver un prêteur offrant un taux plus bas pour un prêt jumbo que d’autres pour des prêts hypothécaires conventionnels. La meilleure façon pour les emprunteurs de trouver un taux d’intérêt abordable sur leur prêt jumbo est de faire le tour du marché.

Les frais de clôture et les commissions sont probablement plus élevés pour un prêt jumbo que pour un prêt conventionnel.

Le coût de l’achat d’un logement ne se limite pas aux mensualités du prêt hypothécaire et à l’acompte. Les emprunteurs hypothécaires doivent également couvrir de nombreux frais de clôture. Les frais de clôture sont les divers frais liés à la préparation et à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Ces frais comprennent généralement les coûts d’évaluation. Les emprunteurs peuvent également devoir payer des honoraires d’avocat et d’autres frais liés au titre de propriété pour vérifier et transférer le titre de propriété au nom du nouveau propriétaire. Enfin, les frais de souscription et de création du prêt immobilier sont généralement inclus dans les frais de clôture.

Les prêts jumbo ont souvent des frais de clôture plus élevés que les prêts hypothécaires conventionnels parce qu’il y a tout simplement plus de choses à traiter. Par exemple, si le prêteur d’un prêt jumbo exige une deuxième évaluation de la maison, l’emprunteur devra probablement payer deux évaluations au lieu d’une seule. Cela permet de réduire le risque du prêteur en décourageant les emprunteurs sous-qualifiés de faire une demande.

Les prêteurs peuvent également facturer des frais de clôture et des commissions plus élevés pour les prêts jumbo, car leurs coûts sont plus élevés. En général, les prêts jumbo nécessitent une souscription manuelle. Cela signifie qu’un expert financier doit examiner la demande de l’emprunteur et vérifier individuellement tous les documents justificatifs, tels que les informations sur les revenus ou les déclarations de réserves de trésorerie.

Bien que la plupart des prêts jumbo existent en dehors des programmes gouvernementaux, les emprunteurs éligibles peuvent être en mesure d’obtenir un prêt jumbo auprès du Département des Anciens Combattants des États-Unis (VA).

Les prêts jumbo ne sont généralement disponibles que dans le cadre de prêts privés. La majorité des programmes soutenus par le gouvernement n’autorisent pas les prêts jumbo. Par exemple, les programmes de prêts du ministère américain de l’agriculture (USDA) ou de l’administration fédérale du logement (FHA) prévoient des limites de montant maximum pour les prêts. Toutefois, les vétérans qualifiés, les membres du service actif et certains conjoints de militaires peuvent bénéficier d’un prêt jumbo dans le cadre du programme de prêt au logement du Department of Veterans Affairs (VA).

Le programme de prêt VA aide les anciens combattants et les militaires en service actif à acheter une maison. Ce programme comporte de nombreux avantages qui rendent le processus d’achat d’une maison plus abordable pour les vétérans. Parmi les caractéristiques communes des prêts VA, citons l’absence d’obligation de versement d’un acompte, des frais de clôture réduits, voire inexistants, et des exigences moins élevées pour l’obtention du prêt. Pour de nombreux vétérans, le programme de prêt VA est le moyen le plus facile et le plus abordable d’acheter une maison, même si le prix de la maison est en dehors des limites des prêts conformes.

Il n’y a pas de limites d’emprunt spécifiques au programme de prêt VA. Toutefois, les emprunteurs doivent savoir que ce n’est pas l’AV qui accorde les prêts proprement dits. Au lieu de cela, l’AV garantit une partie du prêt auprès des prêteurs hypothécaires privés. Bien que l’AV elle-même n’ait pas de limites d’emprunt, les prêteurs individuels peuvent avoir des limites pour les prêts AV qu’ils offrent. Les emprunteurs qualifiés devront demander à leur prêteur s’il existe des limites pour les prêts VA avant de faire une demande de prêt.

En général, un prêt jumbo est une bonne option pour les emprunteurs qui peuvent remplir les conditions requises et qui achètent une maison de plus grande valeur.

Les exigences rigoureuses imposées aux prêts jumbo font que ces prêts sont souvent moins courants que les prêts conformes. Les emprunteurs doivent généralement avoir un très bon crédit, des revenus élevés et une grande réserve de liquidités et d’autres actifs pour pouvoir prétendre à un prêt jumbo. En outre, de nombreux prêteurs ne proposent tout simplement pas de prêts jumbo, car ils peuvent être considérés comme risqués.

Toutefois, les acheteurs qui souhaitent acquérir une propriété de grande valeur peuvent envisager un prêt jumbo. Pour de nombreuses propriétés de grande valeur, les prêts jumbo sont l’un des moyens les plus faciles pour les acheteurs de bénéficier des avantages d’un prêt hypothécaire traditionnel avec un montant suffisamment élevé pour acheter la maison. Les prêts jumbo sont particulièrement utiles pour les acheteurs qui souhaitent acquérir une propriété de luxe dotée d’équipements ou de caractéristiques que l’on ne trouve généralement pas dans la région.

Les prêts jumbo peuvent également profiter aux investisseurs immobiliers. Les investisseurs utilisent souvent les prêts jumbo comme moyen d’acheter un bien d’investissement sans utiliser toutes leurs liquidités. Quelle que soit la situation de l’acheteur, un prêt jumbo peut être une bonne solution pour les emprunteurs bien qualifiés afin d’acquérir un bien de grande valeur qui ne répond pas aux exigences d’un prêt conforme.