Combien coûte la revente d'une maison ?
Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de Combien coûte l’achat d’une maison ? et nous espérons que ce blog pourra vous aider.
Le retournement de maison est un choix intéressant pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à maximiser leurs profits. Mais combien coûte exactement la revente d'une maison ? Le coût moyen national est de $47 903, avec une fourchette typique de $17 920 à $78 082.
- Plage typique : $17,920 à $78,082
- Moyenne nationale : $47,903
Les investisseurs immobiliers optimistes se lancent souvent dans la vente de maisons avec l’espoir de gagner beaucoup d’argent en peu de temps. Lorsque l’opération est réalisée correctement, ce résultat est tout à fait possible. Mais avant de se lancer, les investisseurs potentiels doivent se poser une question importante. Combien cela coûte-t-il de retourner une maison ?
Il y a beaucoup plus à prendre en compte que le simple prix d’achat. Les assurances, les inspections et, bien sûr, tous les projets liés à la vente d’une maison peuvent rapidement s’accumuler. C’est la raison pour laquelle les coûts liés à la vente d’une maison varient autant. D’après Angi und Conseiller en Maison, Les investisseurs peuvent s’attendre à payer entre 1T4T17 920 et 1T4T78 082 pour la rénovation complète d’une maison, le coût moyen national étant de 1T4T47 903. Le prix final dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment l’âge et le style de la maison, ainsi que le nombre d’entrepreneurs différents qu’il faut faire intervenir pour remettre la maison en état.
Ce guide aborde les facteurs qui entrent en ligne de compte dans le coût de la vente d’une maison, les avantages et les inconvénients de la vente d’une maison et la manière dont les investisseurs peuvent économiser de l’argent lors d’une vente d’une maison.
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Facteurs permettant de calculer le coût de la vente d’une maison
Pour vendre une maison, il faut du courage et, dans la plupart des cas, beaucoup d’argent. Le prix d’achat et les matériaux ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte, et toutes les caractéristiques d’une maison jouent un rôle dans l’estimation du chiffre final. La capacité à calculer avec précision le coût de la vente d’une maison fait souvent la différence entre le seuil de rentabilité et la réalisation d’un bénéfice substantiel. Voici les principaux facteurs que les investisseurs doivent prendre en compte lorsqu’ils calculent le coût de la vente d’une maison.
Coûts d’achat, d’assurance et de propriété
De combien d’argent avez-vous besoin pour acheter un logement ? Le coût de l’acquisition d’un bien immobilier ne se limite pas au prix demandé. Les acheteurs potentiels doivent tenir compte des taxes, de l’assurance, des frais de propriété, des frais de financement et d’autres coûts d’acquisition en plus du prix de vente de la maison. Par exemple, le coût moyen d’une police d’assurance couvrant un logement vacant ou inoccupé s’élève à $1 842 euros par an.
De nombreux chiffres doivent être pris en compte pour déterminer si un retournement de propriété est un investissement judicieux, et il peut être difficile de les prévoir tous. Il est judicieux de prévoir une marge financière suffisante dans le budget d’un retournement. C’est la raison pour laquelle de nombreux acheteurs suivent la règle dite des 70 %. En règle générale, les « flippers » doivent éviter d’acheter des logements dont le coût dépasse 70 % de la valeur après réparation, ou VRA (valeur estimée d’un bien immobilier après un « flip » terminé), moins le coût des réparations.
Par exemple, un investisseur peut trouver une maison dans un quartier recherché qui est sur le marché pour $225.000. Après quelques recherches sur le marché, il pense pouvoir vendre la maison pour $300 000 après l’avoir rénovée. Ils consultent alors un entrepreneur général pour obtenir une estimation du coût des réparations ; dans ce cas, ils constatent que le coût total des réparations s’élève à $30.000. En appliquant la règle des 70 %, le calcul se présente comme suit :
(300,000 × .70) – 30,000 = 180,000
Le prix demandé étant de $225 000, l’investisseur ne saisira probablement pas l’occasion, à moins qu’il ne parvienne à convaincre le vendeur d’accepter $180 000. Dans ce cas, en achetant le logement au prix demandé et en le transformant, l’investisseur pourrait perdre de l’argent. Il peut soit essayer de négocier le prix jusqu’à $180 000, soit continuer à chercher un autre bien à revendre dont les chiffres correspondent mieux à la règle des 70.
Taille de la maison
La taille d’une maison joue un rôle important dans le coût de son retournement. En règle générale, plus une maison est grande, plus elle comporte de pièces. Plus il y a de pièces, plus il y a de murs, de fenêtres, d’embrasures et de portes, qui sont autant de projets potentiels.
Si l’on essaie d’estimer le coût de la reprise d’une maison en fonction de sa taille, les investisseurs peuvent s’attendre à payer entre $10 et $60 par pied carré pour les rénovations. Toutefois, les investisseurs qui optent pour des matériaux haut de gamme ou des appareils électroménagers haut de gamme peuvent s’attendre à ce que ce chiffre grimpe plus près de $150 par pied carré. Les investisseurs doivent garder à l’esprit qu’ils n’auront peut-être pas besoin de rénover chaque mètre carré de la propriété ; il se peut que certaines parties de la maison soient récupérables et aient simplement besoin d’un bon nettoyage. C’est pourquoi il est important que les acheteurs notent combien de temps s’est écoulé depuis les dernières rénovations de la salle de bains ou de la cuisine. Le fait de pouvoir (ou de ne pas pouvoir) rayer une fraction de la superficie d’une maison qui doit être rénovée peut aider à établir un coût plus précis.
Type de maison
Le type de logement envisagé est important pour estimer le coût total de l’investissement. Certains types de logements sont traditionnellement plus petits ou plus grands, tandis que d’autres peuvent être soumis à des règles de copropriété auxquelles l’investisseur doit se conformer. Par exemple, un immeuble d’appartements peut nécessiter les mêmes rénovations de base que celles attendues lors d’un « flip », mais à plus petite échelle, comme une rénovation de la salle de bains et une cuisine flambant neuve. Les flippers peuvent s’attendre à payer entre $25 et $40 par pied carré pour des rénovations dans un immeuble d’appartements.
Les appartements en copropriété sont similaires, mais les promoteurs doivent souvent planifier en fonction des règles de l’association des propriétaires (HOA). Cela se traduit souvent par un budget plus élevé, avec des coûts de rénovation typiques de $70 à $100 par pied carré. Les maisons de ville peuvent également être soumises aux règles de l’association des propriétaires, mais les rénovations tendent à être plus abordables, avec une fourchette comprise entre 1T4T10 et 1T4T35 par pied carré.
Pour rénover des maisons en rangée, il faut souvent trouver des matériaux assortis pour relier les maisons entre elles, ce qui donne une fourchette de prix de $25 à $75 par pied carré. Enfin, les maisons mobiles sont plus faciles à estimer par projet et leur coût de rénovation se situe généralement entre 1 000 et 30 000 TTP, principalement en fonction de la superficie.
Style maison
Certains styles de maisons peuvent justifier un budget plus élevé que d’autres. Pour répondre aux attentes des acheteurs potentiels, il est préférable de s’en tenir à un seul type de style afin d’obtenir une esthétique cohérente. Il est donc important qu’ils choisissent un style qui corresponde à leur budget, de la porte d’entrée de la maison à chaque coin de pièce.
La maison de campagne est un style de maison populaire auprès de nombreux acheteurs. En moyenne, la rénovation d’une maison dans ce style rustique et chaleureux coûte entre $10 et $50 par pied carré. L’achat d’une maison victorienne implique souvent la préservation d’une maison historique, ce qui peut nécessiter l’achat de matériaux adaptés à l’époque, qui peuvent être plus coûteux. Les maisons de style victorien doivent souvent être mises aux normes ou faire l’objet d’améliorations structurelles en plus de modifications esthétiques. En moyenne, la rénovation d’une maison victorienne en vue de sa revente coûte entre $20 et $200 par pied carré.
Cependant, toutes les maisons historiques ne sont pas victoriennes, et la restauration de n’importe quel type de maison historique s’accompagne souvent d’une fourchette de prix plus élevée pour les flippers. Une maison historique typique coûte entre $100 et $200 par pied carré. La bonne nouvelle, c’est que de nombreuses maisons historiques, surtout si elles sont inscrites au Registre national des lieux historiques, sont éligibles à des subventions qui peuvent aider à couvrir le coût des rénovations.
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Accueil Âge
Lorsqu’il s’agit de vendre une maison, l’âge du bien doit être pris en compte. Une maison plus récente est susceptible d’être en meilleur état, ce qui minimise les risques de rénovations ou de projets coûteux, tels que la mise aux normes des installations électriques. Les maisons anciennes peuvent entraîner des coûts de main-d’œuvre plus élevés si les entrepreneurs doivent faire face à des risques sanitaires tels que la peinture au plomb ou l’amiante. Les maisons neuves sont construites avec des matériaux plus sûrs qui ne présentent pas de risques pour la santé des entrepreneurs.
Les investisseurs ne doivent cependant pas se fier uniquement à l’âge d’un logement pour déterminer s’il présente un potentiel de profit élevé ou faible. Une maison neuve mal construite peut nécessiter plus de travaux qu’une maison plus ancienne qui a déjà fait l’objet de plusieurs rénovations. La meilleure façon d’utiliser l’âge d’une maison pour estimer son coût de revente est d’explorer également son histoire.
État des lieux
L’état d’une maison joue un rôle important dans son coût de revente. Une maison en bon état général aura probablement besoin de rénovations esthétiques, comme de nouveaux sols, des couleurs de peinture actualisées et des boiseries remplacées dans l’ensemble de la maison. Un flipper peut s’attendre à payer environ $20 000 euros pour la rénovation complète d’une maison en bon état.
En revanche, une maison abîmée par la négligence, l’inoccupation ou une catastrophe nécessitera probablement un budget plus important. Les investisseurs peuvent s’attendre à investir jusqu’à $100 000 pour restaurer une maison en mauvais état. Pour les maisons de grande taille ou historiques, ce chiffre peut être encore plus élevé.
Types de chambres
Pour se faire une idée plus précise du budget à prévoir, il suffit de diviser les pièces d’une maison en deux catégories. Les pièces humides sont celles qui sont alimentées en eau, par exemple la cuisine, la salle de bains et la buanderie. Les pièces sèches n’ont pas de source d’eau et comprennent les chambres à coucher et les salles de séjour. En règle générale, la rénovation des pièces humides coûte plus cher que celle des pièces sèches.
Par exemple, le prix moyen d’une rénovation de salle de bains se situe entre 1 4 T 3 000 et 1 4 T 25 000. Les cuisines commencent à $6 000 et peuvent atteindre des prix à six chiffres. La rénovation des buanderies commence également à $6 000. La chambre à coucher est une pièce sèche et, même si elle commence à un minimum plus élevé de 1 4 T 10 000, le coût de la rénovation dépassera rarement 1 4 T 15 000. La rénovation d’une salle de séjour coûte généralement entre 1 4 T5 et 1 4 T10 000.
Le fait de connaître le nombre de pièces de chaque type que comporte une maison et de ventiler les chiffres en conséquence peut aider un rénovateur à déterminer son budget tout en l’aidant à rester sur la bonne voie sans dépasser les coûts.
Réparation ou remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation
La réparation ou le remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation sont des facteurs importants à prendre en compte lors de l’établissement d’un budget de rénovation. Une unité HVAC coûte généralement entre $500 et $7 200, bien que le coût exact dépende de la marque, de la main-d’œuvre et des spécificités de l’installation.
L’installation d’une climatisation centrale coûte entre $3 800 et $7 600, tandis que l’installation d’une chaudière coûte entre $2 800 et $6 800. Le remplacement ou l’installation d’une pompe à chaleur coûte entre $4 200 et $7 500, tandis que le remplacement des conduits et des évents coûte entre $500 et $2 100.
Remplacement des appareils
Le remplacement des appareils électroménagers est un processus nécessaire, bien que parfois délicat, dans le cadre d’un changement de maison. Si le fait de laisser les appareils tels quels peut décevoir les acheteurs potentiels, le fait d’aller trop loin dans les améliorations peut laisser moins de marge de manœuvre pour réaliser des bénéfices.
Les appareils électroménagers coûtent entre $200 et $10 000, mais ce chiffre peut augmenter avec les marques haut de gamme. Il est judicieux de dépenser davantage pour les appareils que les acheteurs remarquent le plus, tels que les cuisinières et les réfrigérateurs, et d’être plus modeste (sans être bon marché) pour les lave-vaisselle ou les lave-linge.
Pour les modèles d’appareils de base ou discount, les flippers peuvent s’attendre à payer entre $100 et $2 000. Pour les modèles haut de gamme, la fourchette de prix s’étend de $300 à $5 000. Les appareils Energy Star coûtent entre 1T4T200 et 1T4T3 500, tandis que les appareils encastrables personnalisés commencent à 1T4T1 000 et peuvent approcher 1T4T10 000 chacun. Mais lorsqu’ils s’intègrent bien dans un projet, les appareils électroménagers coûteux peuvent aider à obtenir un prix élevé de la part d’un acheteur.
Travail
Lorsque les flippers travaillent avec plusieurs entrepreneurs, les coûts de main-d’œuvre peuvent se situer dans différentes fourchettes de prix. En général, les coûts de main-d’œuvre pour la rénovation d’une maison se situent entre $20 et $150 par heure. Cette fourchette peut être réduite par profession pour faciliter l’anticipation des coûts.
Plus précisément, les honoraires des architectes varient entre $125 et $250 par heure, tandis que les architectes d’intérieur facturent entre $50 et $200 par heure. Les cuisines peuvent souvent bénéficier des conseils d’un expert en matière de fonctionnalité et de design, c’est pourquoi il peut être judicieux d’investir dans un concepteur de cuisines. Ces professionnels facturent généralement entre $65 et $250 de l’heure.
Les peintres facturent entre $20 et $50 de l’heure, tandis que les plombiers facturent entre $45 et $200 de l’heure. Les électriciens facturent entre $50 et $100 de l’heure, et le tarif horaire d’un technicien en CVC peut aller de $50 à $150. En ce qui concerne le coût de la rénovation de l’extérieur d’une maison, les honoraires des paysagistes se situent entre $50 et $150 de l’heure.
Situation géographique
L’emplacement d’une maison peut avoir une grande influence sur le coût total de sa vente. En effet, les maisons rénovées dans une zone densément peuplée peuvent coûter jusqu’à 40 % de plus à vendre que celles situées dans des zones plus rurales.
Voici quelques chiffres à retenir pour les acquéreurs qui font leurs achats en fonction de leur situation géographique. Les maisons transformées à Jacksonville, en Floride, sont les moins chères, avec un coût de $15 à $60 par pied carré. Les maisons situées à Phoenix (Arizona), Los Angeles (Californie) et Denver (Colorado) se situent toutes dans une fourchette de 1,4 à 1,4 million de dollars par mètre carré. Enfin, les maisons situées à Houston, au Texas, à New York et à San Francisco, en Californie, affichent les coûts de rénovation les plus élevés. En moyenne, les maisons situées dans ces villes coûtent entre $25 et $150 par pied carré à vendre.
Enfin, l’emplacement ne suffit pas à lui seul à déterminer si un retournement est un bon investissement ou non. Les investisseurs doivent également se rappeler que les maisons situées dans des zones plus densément peuplées, bien que plus chères à retourner, ont également tendance à se vendre plus cher que celles situées dans des régions moins peuplées du pays.
Coûts de vente
Les frais de vente, ou frais de clôture, sont un autre facteur à prendre en compte lors de la revente d’une maison. Ces coûts supplémentaires comprennent les droits de mutation, les taxes foncières, l’assurance de la propriété, les frais de la société de titres et l’assurance du titre de propriété.
En règle générale, les frais de vente représentent entre 2 % et 5 % du prix de vente final de la maison. Les frais de vente peuvent être négociés, ce qu’il est judicieux d’essayer de faire, car les frais de vente peuvent réduire les bénéfices à la fois lors de l’achat et de la vente de la maison. Dans de nombreux cas, seul l’acheteur paie les frais de clôture. Mais dans certains cas, les vendeurs peuvent également être amenés à payer une partie de ces frais. C’est le contrat de vente qui détermine qui paie quoi, et non la table de clôture. Les vendeurs qui cherchent à minimiser leurs frais de vente doivent donc s’assurer que ces éléments sont clairement définis dans le contrat.
Coûts et considérations supplémentaires
Les coûts supplémentaires et les considérations qui suivent ne s’appliquent pas à toutes les opérations d’achat-vente. Mais les investisseurs doivent tout de même les connaître pour éviter les surprises à mesure qu’ils avancent dans leur calendrier de rénovation.
Coût des prêts
Il existe plusieurs façons de financer une opération de retournement de propriété ; il n’est pas rare qu’un investisseur chevronné soit en mesure de payer une maison au comptant et d’éviter ainsi des coûts et des frais supplémentaires. Mais pour les nouveaux investisseurs ou ceux qui achètent une maison d’une valeur supérieure à ce qu’ils souhaitent ou peuvent payer en espèces, un prêt basé sur l’actif est généralement la solution.
Le meilleurs prêts pour la rénovation de maisons sont à court terme et garantis par un actif, notamment un bien immobilier. Il est généralement plus facile de se qualifier pour un prêt basé sur un actif car le collatéral sert de garantie au prêteur. Toutefois, les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que ceux des prêts bancaires traditionnels, la plupart des prêts basés sur l’actif affichant un TAEG (taux annuel effectif global) de 9 à 15 %. Malgré ces taux d’intérêt plus élevés, de nombreux entrepreneurs préfèrent les prêts sur actifs aux prêts traditionnels, car les banques sont réticentes à financer des opérations d’achat-vente en raison des risques qu’elles encourent.
Quel que soit le type de prêt, les acquéreurs doivent toujours tenir compte des taux d’intérêt lorsqu’ils évaluent le potentiel de profit d’une opération d’achat-vente.
Permis
Lorsqu’il s’agit de vendre une maison, un permis est presque toujours nécessaire. En fait, le propriétaire peut s’attendre à devoir obtenir plusieurs permis avant de pouvoir commencer son projet. Délivré par les autorités locales, un permis est une autorisation officielle qui permet de réaliser un projet d’amélioration de l’habitat. Les permis sont délivrés pour s’assurer que les projets sont réalisés en toute sécurité et qu’ils respectent les normes locales, car même les entrepreneurs expérimentés peuvent commettre des erreurs. Les maisons qui sont rénovées en vue d’être vendues doivent avoir un permis pour les travaux effectués afin de s’assurer qu’elles sont conformes au code et aux normes de sécurité en vigueur.
Lorsqu’ils s’attaquent à la vente d’une maison, les investisseurs peuvent s’attendre à payer entre $400 et $1 800 en moyenne pour l’obtention des permis. Les entrepreneurs peuvent inclure le coût de l’obtention des permis dans leur offre de projet, ce qui peut représenter une tâche de moins pour l’investisseur.
Vendre une maison ? Bien faire les choses dès la première fois
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Améliorations intérieures et extérieures
Certaines rénovations ne concernent que l’intérieur, tandis que d’autres se concentrent principalement sur l’extérieur. D’autres encore combinent les deux, chaque espace entraînant des coûts de rénovation moyens différents.
Les investisseurs peuvent s’attendre à ce que les travaux d’extérieur coûtent en moyenne entre 5 000 et 15 000 euros, tandis que le coût des travaux d’intérieur dépend fortement du type d’espace. Par exemple, la rénovation d’une chambre à coucher coûte environ 5 000 euros, tandis que la rénovation d’une cuisine coûte entre 30 000 et 60 000 euros.
Agrandissements de maison
Une extension de maison peut s’avérer coûteuse, avec une fourchette typique de $2
