10 choses que j'aurais aimé savoir avant d'acheter une maison saisie

Ce que vous devez savoir

Toute personne intéressée par l’immobilier peut être tentée d’acheter une maison saisie, c’est-à-dire une propriété dont le propriétaire a cessé d’effectuer les paiements hypothécaires. Les prix bas attirent les acheteurs à la recherche d’une bonne affaire, et ils tentent également les personnes désireuses de revendre le bien pour en tirer profit. Le processus d’acquisition d’une maison saisie peut toutefois s’avérer bien plus compliqué et long qu’il n’y paraît dans les émissions de télé-réalité. Nous avons demandé à des personnes de tout le pays de nous raconter des histoires édifiantes sur les obstacles qui viennent gâcher ces affaires apparemment délicates. Lisez la suite pour en savoir plus sur les réveils brutaux !

Le marché évolue rapidement

Lacez vos baskets ! Anna Newell Jones, la blogueuse du Colorado derrière Et puis nous avons sauvéElle a appris que le marché des saisies immobilières peut fonctionner à la vitesse de l’éclair. « Souvent, nous trouvions un endroit qui nous plaisait et le contrat était conclu presque immédiatement », dit-elle. « Nous devions agir rapidement, et cela peut être effrayant. Newell Jones ne voulait pas payer trop cher et se retrouver sous l’eau. Elle a donc continué à répéter son mantra « Achetez à bas prix » et s’est accrochée jusqu’à ce qu’elle ait trouvé une maison. a trouvé la bonne affaire.

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Vous n’obtiendrez peut-être pas un prêt traditionnel

Jeff Miller, cofondateur de la société immobilière Groupe AE Home dans le Maryland, avait des vues sur un Département du logement et du développement urbain (HUD) propriété. Il espérait décrocher un Fannie Mae (officiellement, la Federal National Mortgage Association) Il a obtenu un prêt de 25 % avec un amortissement sur 30 ans et un taux d’intérêt de 5 %, mais l’appartement était gravement endommagé par les termites et HUD le vendait « en l’état », de sorte qu’il n’a pas pu bénéficier du prêt. Nous avons dû nous démener pour obtenir un prêt « hard money », qui fait appel à des capitaux d’investisseurs plutôt qu’à un financement bancaire et qui s’est avéré beaucoup plus cher – un taux d’intérêt de 10 % et deux points de pourcentage », explique M. Miller. Il s’en est néanmoins sorti et a fini par s’en sortir : « Après rénovation et de trouver un locataire, nous avons refait une demande de prêt conventionnel et nous avons pu nous refinancer ». La morale ? Persister !

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Il peut être assorti d’une lourde charge fiscale

Ce n’est pas parce qu’une propriété est saisie qu’elle est libre et nette. « Contrairement à la plupart des privilèges qui sont éliminés lors de la procédure de saisie, les privilèges fiscaux de l’IRS survivent », prévient Seth Phillips, président de SP3 Realty en Californie. « Il peut y avoir un privilège fiscal à l’encontre de l’ancien propriétaire qui n’apparaît pas dans une recherche de titre superficielle mais qui pourrait apparaître comme un privilège à l’encontre de la propriété. Attention à l’acheteuret préparez-vous à débourser de l’argent !

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Les maisons vacantes recèlent des problèmes cachés

Le professionnel de l’immobilier Evan Roberts de Des acheteurs fiables dans le Maryland était désireux d’obtenir la saisie d’une maison en rangée. « L’inspecteur a trouvé que tout le reste était en bon état, mais il n’a pas pu tester la plomberie, l’électricité ou la chaudière parce que tous les services publics étaient coupés », raconte M. Roberts, qui explique que les sociétés de services publics coupent souvent les lignes dans les maisons inoccupées par mesure de sécurité. « J’ai dû débourser des milliers de dollars pour que tout soit rétabli après trois mois de formalités administratives. De plus, M. Roberts a appris que les maisons inutilisées plomberie peuvent être sujettes à des problèmes. « Je me suis rendu à la maison peu après l’ouverture de l’eau et j’ai constaté que de l’eau s’écoulait du plafond sur tout le sol », raconte-t-il.

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On ne peut pas toujours jeter un coup d’œil à l’intérieur

Un vieil adage nous dit de ne pas juger un livre à sa couverture, mais lorsqu’il s’agit de saisies immobilières, vous n’avez peut-être pas le choix. « Nous n’avons pas été autorisés à inspecter l’intérieur de la propriété avant la vente parce que le résident était encore dans la maison », explique Glenda Taylor, une professionnelle de la construction du Kansas et l’une des rédactrices préférées de Bob Vila. « Nous nous sommes promenés à l’extérieur et avons constaté que les fondations semblaient en bon état, mais qu’il faudrait les réparer. remplacer le toit et les fenêtres ». Le reste n’étant que pure spéculation, Taylor et son mari ont ajusté le prix de leur offre et ont obtenu l’appartement, mais ils ont découvert qu’il y avait beaucoup plus de travail que ce qu’ils avaient négocié. « Si nous avions connu l’état réel des lieux, nous n’aurions probablement pas fait d’offre », admet Mme Taylor.

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Les saisies immobilières peuvent ressembler à des scènes de crime

Bien qu’elle n’ait jamais eu à faire appel à une équipe d’experts, Maria Demme, courtière auprès de Propriétés idéales en Californie, met en garde contre le risque d’une situation chaotique lors des saisies immobilières. « Lorsque les gens font l’objet d’une saisie, ils peuvent devenir très en colère et commencer à démolir les lieux. Ils arrachent les éviers, les toilettes, les robinets, les armoires, les plans de travail, les portes, les fenêtres – tout ce qui leur tombe sous la main – soit pour le vendre, soit pour se défouler. » De plus, les maisons vides peuvent attirer des personnes peu scrupuleuses, notamment des escrocs qui « louent » l’endroit, des squatters qui s’introduisent de force à l’intérieur et des malfaiteurs qui se livrent à des actes de terrorisme. activité illégale sur la propriété.

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Le gouvernement peut aider à financer les réparations

Blogueur avisé Newell Jones indique que les acheteurs potentiels doivent être informés des éléments suivants Prêts de la Federal Housing Administration 203(k) qui peut aider à financer les réparations. Selon le HUD : « La section 203(k) offre une solution qui aide à la fois les emprunteurs et les prêteurs, en garantissant un prêt unique, à long terme, à taux fixe ou ajustable, qui couvre à la fois l’acquisition et la réhabilitation d’un bien immobilier ». En d’autres termes, le gouvernement peut être une source de financement pour obtenir cette à rénover en forme. 

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L’assurance peut être une source de tracas

Darlyn Kuhn, cadre dans le domaine des relations publiques, espérait acheter une saisie en Floride qui avait été endommagée par l’ouragan Irma mais en grande partie réparée, grâce à… Fannie Mae. Malheureusement, l’inspecteur de M. Kuhn a découvert des tuyaux en polybutylène, qui étaient courants dans les constructions des années 1980 et 1990, mais dont on sait aujourd’hui qu’ils s’affaiblissent et tombent en panne. « La plupart des assureurs ont refusé de nous couvrir et, sans assurance, nous n’avons pas pu obtenir de prêt hypothécaire », se souvient M. Kuhn. Fannie Mae avait déjà atteint son plafond de dépenses pour les réparations et, alors que Mme Kuhn n’était pas enchantée à l’idée de devoir payer $5 000 euros supplémentaires pour remplacer les tuyaux, elle n’était même pas autorisée à le faire parce qu’elle n’était pas encore propriétaire du logement. « Un vrai casse-tête », se souvient-elle. Finalement, Mme Kuhn a trouvé un assureur et a obtenu une assurance de 1,5 million d’euros. hypothèque-et sa tuyauterie tient le coup « jusqu’à présent ».

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Les situations émotionnelles sont courantes

Lorsque votre priorité est une vente rapide à bas prix, il est facile d’oublier le facteur humain. Puis vous réalisez soudain qu’il y a des personnes impliquées, y compris vous-même. « L’achat d’une maison saisie peut être difficile sur le plan émotionnel », déclare Glenda Taylor. « Dans notre cas, la résidente était la petite amie du propriétaire. Ils avaient vécu ensemble pendant 20 ans, mais l’hypothèque était à son nom. Lorsqu’il est décédé dans un accident tragique, elle n’a pas eu la possibilité de prendre en charge les paiements parce qu’ils n’étaient pas mariés, et la banque a donc saisi le logement ». Taylor a du cœur, elle a donc permis à la femme de se reprendre en main et de déménager, ce qui a pris près d’un mois.

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L’élimination de l’ancien propriétaire est votre responsabilité

Même si vous pouvez aborder la saisie avec l’attitude « ce n’est que du business », vous risquez d’avoir des difficultés à déloger les résidents. « La plupart des gens pensent qu’une vente sur saisie signifie que le shérif va mettre l’ancien propriétaire à la porte. dans la rue. Rien n’est plus éloigné de la vérité », déclare un avocat de Pennsylvanie. Jim Tupitza. « Dans la plupart des États, une deuxième action en justice, appelée action en expulsion, est nécessaire, ce qui peut prendre des mois, voire des années. Vous payez donc la maison maintenant et vous priez pour que les occupants partent, plutôt que de multiplier les actions ».

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Recherche immobilière

Tout investissement immobilier nécessite des recherches et une planification, mais c’est d’autant plus vrai si vous envisagez d’acheter une propriété saisie. Maintenant que vous savez ce qui différencie cette opération de l’achat d’un autre bien immobilier, vous pouvez déterminer si c’est la bonne solution pour vous.