Quelle est la valeur de ma maison?
Bonjour, mon ami, bonjour à nouveau ; aujourd’hui, nous nous réunissons pour parler de la valeur de ma maison et nous espérons que ce blog pourra vous aider.
Lisez les conseils d’experts pour calculer la valeur d’une maison dans un marché volatil.
Autrefois, le logement était un investissement relativement sûr : vous investissiez votre argent et, dans quelques années, au moment de vendre, votre maison valait plus que vous ne l’aviez payée. Malheureusement, de nombreux vendeurs découvrent que les gains en capital immobilier qu’ils pensaient avoir obtenus pendant les années de prospérité ne sont rien d’autre que des souvenirs nostalgiques.
Mais ce n’est pas le cas pour tout le monde : Même dans ce marché immobilier brutal, il existe encore des régions où les prix des logements se maintiennent, voire augmentent.
Comment savoir où vous (et votre maison) vous situez ? La réponse n’est pas simple. Voici six conseils pour fixer correctement le prix de votre maison dans un marché immobilier volatil.
Se préparer à l’épreuve de la réalité
Si vous avez acheté votre maison au plus fort du marché (ou si vous avez encaissé le capital de votre maison lorsque la conjoncture était favorable), vous risquez d’être confronté à la version vendeuse du choc des prix. Les spécialistes de l’immobilier affirment que même si les propriétaires reconnaissent que la valeur des maisons autour d’eux a baissé, ils continuent souvent à se faire une idée dépassée de la valeur de leur propre propriété. Si vous vous apprêtez à vendre, il est temps de vous remettre en question, affirme Lou Freeman, évaluateur immobilier à Cincinnati, OH.
Parlez à plus d’un agent immobilier
Lorsque les prix baissent et que le volume des ventes se réduit comme peau de chagrin, il est peut-être temps de s’adresser à des professionnels de l’immobilier qui travaillent avec des acheteurs, au moins dans le but de déterminer le bon prix pour votre maison. Travailler avec un agent immobilier qui a d’excellents antécédents en tant que vendeur est généralement la meilleure première étape.
« Il est très important d’entendre ce que pensent les acheteurs sur le marché actuel », déclare Katie Wethman, expert-comptable et agent immobilier à McLean, en Virginie. « Trop d’agents – en particulier ceux qui ont le plus d’expérience dans le domaine – travaillent principalement avec des vendeurs et n’entendent jamais les objections les plus courantes des acheteurs. Selon Mme Wethman, sur ce marché, les vendeurs pourraient même envisager de travailler avec quelqu’un qui est avant tout un « agent de l’acheteur », c’est-à-dire quelqu’un qui se spécialise dans l’aide à la recherche d’un logement. Selon elle, le fait que cette personne vous aide à mettre en scène votre maison et à la commercialiser peut en fait vous aider à la vendre plus rapidement, car elle sait précisément quels commentaires elle reçoit de la part des personnes qui cherchent actuellement une maison.
Une autre raison de faire le tour du marché est de s’assurer que vous travaillez avec quelqu’un qui connaît non seulement la région et le marché, mais qui est aussi réaliste quant à l’état actuel des ventes.
Utilisez correctement vos contreparties
Tout expert en immobilier vous dira que l’un des outils les plus puissants pour fixer le prix d’un bien immobilier est ce que l’on appelle les « comps », c’est-à-dire les listes comparatives. Il s’agit de statistiques concernant des maisons récemment vendues similaires à la vôtre, généralement en termes d’emplacement, de taille et/ou d’équipements. Mais si tout agent immobilier ou évaluateur agréé a accès à des comparatifs, il n’est pas toujours facile de choisir les bons ou de les lire correctement.
Tout d’abord, assurez-vous de regarder ce qui s’est réellement vendu plutôt que le prix demandé par des propriétaires de biens comparables. « Trop de propriétaires se concentrent sur ce que les autres demandent pour leur maison plutôt que sur ce qu’ils en obtiennent réellement », explique M. Wethman. Et lorsque vous regardez les prix de vente de biens comparables, soyez attentif à la date à laquelle la transaction a été conclue. « Même si la comparaison ne date que de quelques mois, vous devez tenir compte des tendances régionales : Si le marché a chuté de 5 % au cours des trois derniers mois, vous devez prendre la comparaison d’il y a trois mois et appliquer une baisse de plus de 5 % à ce prix. Trop de gens fixent leur prix en fonction de la dernière vente sans faire cette extrapolation et finissent par chasser le marché vers le bas.
« Dans le domaine de l’immobilier, on dit qu’il est impossible d’être objectif à propos de sa propre maison », explique M. Freeman. « C’est vrai. Lorsqu’un agent immobilier vous dit que la maison que vous avez achetée il y a six ans pour $303,500 ne vaudra plus que $285,000, vous pouvez avoir du mal à le croire. »
Parfois, les vendeurs ignorent les conseils des experts parce qu’ils ont en tête un chiffre auquel ils ne peuvent déroger, explique Todd Huettner, courtier en financement immobilier commercial et résidentiel. Si vous ne pouvez pas dépasser ce chiffre et que vous n’êtes pas obligé de vendre, il est probablement temps de vous asseoir sur votre investissement et d’attendre la fin de la tempête actuelle. Mais les vendeurs qui doivent se séparer de leur bien vont devoir faire face à de dures réalités.
« Ce que vous avez payé pour votre maison n’a rien à voir avec sa valeur actuelle », dit-il. « Ce que vous devez retirer de la maison n’a pas non plus d’incidence sur la valeur actuelle. Ce fait peut s’avérer une dure réalité lorsque vous considérez que vous devez recevoir un certain montant sur la vente de votre maison afin de rembourser votre prêt hypothécaire actuel.
Pour compliquer encore la lecture des comps, votre agent immobilier doit connaître et comprendre votre situation particulière. « Tous les marchés ne sont pas en déclin », précise M. Wethman. « Même dans les marchés en déclin, certains quartiers s’en sortent très bien.
Envisager une évaluation
Si vous n’avez toujours pas confiance dans votre analyse de la valeur de votre maison, les experts estiment qu’il vaut la peine de faire procéder à une évaluation.
« La plupart des propriétaires comptent sur leur agent immobilier pour les aider à fixer le prix de leur bien, et les agents immobiliers savent généralement très bien ce qui se vend et ce qui ne se vend pas dans un quartier donné ou à un prix donné », explique M. Freeman. « Mais le coût d’une estimation par un évaluateur agréé ou certifié par l’État qui connaît bien votre quartier peut vous faire économiser des mois de commercialisation prolongée et des milliers de dollars de frais de port en vous aidant à fixer correctement le prix de votre maison dès le départ.
Assurez-vous de choisir quelqu’un qui comprend non seulement votre région, mais aussi l’objectif de l’évaluation. Vous devez choisir quelqu’un qui est prêt à vous parler et à vous expliquer les choses, explique M. Huettner. « Appelez trois évaluateurs, expliquez-leur ce que vous faites et choisissez celui qui est le plus disposé à vous expliquer les choses et à vous aider. « Si vous vendez votre maison, $300 à $500 vaut la peine d’avoir votre propre opinion d’expert indépendant sur la valeur de votre maison, et c’est inestimable pour vous informer.
Être un voisin méfiant
Enfin, n’ayez pas peur d’être ce que les agents immobiliers appellent « le voisin curieux ». « Commencez à vous rendre à toutes les journées portes ouvertes de votre quartier pour vous faire une idée des prix en fonction de la superficie, du niveau de rénovation, etc. « Les agents immobiliers s’attendent à des voisins curieux. Ne les décevez pas. Autre avantage de la curiosité : si/quand la maison se vend, vous en saurez plus en regardant les comparaisons.
Bien qu’il soit important de comprendre que le seul chiffre qui compte vraiment est le prix de clôture, la comparaison entre le prix de la liste et le prix de clôture des maisons dans votre région vous donnera un bon baromètre de la direction que prennent les prix et du temps qu’il vous faudra attendre pour trouver un acheteur. « Faites le tour de votre quartier ou allez en ligne sur Zillow.com ou d’autres sites similaires et regardez les maisons récemment vendues et les maisons inscrites », explique M. Huettner. « N’oubliez pas : Seuls les prix des ventes conclues comptent.
Selon M. Huettner, il peut être difficile d’accepter la valeur de son logement sur un marché en baisse ou volatil, mais il est préférable d’y faire face au moment de la mise en vente plutôt que de le laisser languir pendant des mois si le prix est trop élevé. « Vous finirez par connaître la valeur marchande de votre maison », dit-il. « N’attendez pas que le marché vous montre ce qu’il en est au moment de vendre. Cela coûte beaucoup plus cher ».
Outils d’évaluation en ligne du prix des logements
Les experts en matière de prix de l’immobilier affirment qu’une première étape facile pour les personnes qui envisagent de vendre, ou qui s’interrogent simplement sur leur valeur nette, consiste à consulter des outils de prix de l’immobilier en ligne. Bien qu’il ne faille pas accorder trop d’importance à ces prix, ils peuvent constituer un bon point de départ. Voici quelques outils en ligne qui peuvent vous aider à déterminer la valeur de votre maison :
- Zillow vous permet de saisir l’adresse de votre maison pour trouver des propriétés récemment vendues sur une carte de votre région. Vous pouvez également vérifier les prix des propriétés récemment vendues dans votre quartier.
- Trulia affiche les annonces, les réductions de prix et même une « carte thermique immobilière » des prix moyens des maisons dans votre région. L’inconvénient : il indique les prix d’inscription et non les prix de vente.
- Domania, un site web de Lending Tree, propose une section « Home Price Check » où vous pouvez taper une adresse et trouver le prix de vente d’une maison vendue au cours des cinq dernières années.
- Sites web immobiliers locaux : certains grands groupes immobiliers peuvent compiler une liste des propriétés récemment vendues dans leur région. Crye-Leike, dans le Tennessee, en est un exemple. Son site web vous permet de saisir l’adresse d’un bien spécifique pour en connaître le prix de vente.
